Τη διαδικασία επιστροφής ή συμψηφισμού του ΦΠΑ στους κατασκευαστές καθορίζει εγκύκλιος της ΑΑΔΕ, σε εφαρμογή της διάταξης του νόμου για την αναστολή του φόρου μέχρι τις 31-12-2022.
Πλέον, τα ακίνητα που έχουν κατασκευαστεί ή κατασκευάζονται και για τις εργασίες και για τα υλικά ο κατασκευαστής έχει καταβάλει ΦΠΑ, μπορεί να τα πουλήσει χωρίς ΦΠΑ. Ο φόρος που απέδωσε στην εφορία, θα του συμψηφιστεί ή θα του επιστραφεί, με συγκεκριμένη διαδικασία που περιγράφει η απόφαση και η εγκύκλιος του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή.
Με την αναστολή του ΦΠΑ στις οικοδομές μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2022, σημαίνει πως οι τιμές πώλησης των ακινήτων θα είναι φθηνότερες κατά περίπου 17% - 20%, σε σχέση με τις τιμές πώλησης που είχαν προ της αναστολής.
Στα συγκεκριμένα ακίνητα, δεν θα επιβάλλεται ΦΠΑ 24%, αλλά θα επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ο οποίος είναι 3% επί της αντικειμενικής αξίας.
Εξαίρεση αποτελούν τα ακίνητα τα οποία αγοράζονται ως πρώτη κατοικία, τα οποία είχαν εξαιρεθεί από τον ΦΠΑ και φυσικά εξακολουθούν να εξαιρούνται.
Όμως το ζητούμενο είναι, η αναστολή του ΦΠΑ να περάσει στις τιμές πώλησης προς τον τελικό αγοραστή, κάτι που δεν είναι βέβαιο. Αιτία είναι η αναθέρμανση της ζήτησης ακινήτων, λόγω του Airbnb, η οποία ωθεί προς τα πάνω τις τιμές των διαμερισμάτων.
Παράδειγμα. Ένα ακίνητο καθαρής αξίας 100.000 ευρώ, το οποίο με τον ΦΠΑ θα είχε τελική τιμή 124.000 ευρώ. Σήμερα θα πρέπει να πωληθεί προς 100.000 ευρώ, συν 3.000 ευρώ, φόρο μεταβίβασης, σύνολο 103.000 ευρώ.
Αυτό όμως είναι θεωρητικό, καθώς ο πωλητής εργολάβος μπορεί να αυξήσει την καθαρή τιμή πώλησης και το τελικό κόστος για τον αγοραστή να είναι το ίδιο και φυσικά ο εργολάβος να καρπωθεί την κατάργηση του ΦΠΑ και να πωλεί το ακίνητο σε αυξημένη καθαρή τιμή.
Οι τιμές των ακινήτων δεν είναι φιξαρισμένες και μεταβάλλονται ανάλογα με την προσφορά και τη ζήτηση. Έτσι δεν υπάρχει καμία διασφάλιση ότι οι τιμές των πωλούμενων ακινήτων θα μειωθούν, κατά περίπου 20% που προκύπτει από τις απλές μαθηματικές πράξεις.
Τα παραδείγματα για την επιστροφή του ΦΠΑ
Ως προς τη διαδικασία επιστροφής ή συμψηφισμού του ΦΠΑ, η εγκύκλιος του κ. Πιτσιλή, ορίζει τα ακόλουθα:
- Οι υποκείμενοι στον φόρο, που έχουν ενταχθεί στο καθεστώς αναστολής ΦΠΑ για τα ακίνητα του άρθρου 6, εξακολουθούν να υποβάλλουν δηλώσεις ΦΠΑ. Με την υποβολή των δηλώσεων οι υποκείμενοι εκπίπτουν κανονικά τις εισροές που αναλογούν στα ακίνητα που έχουν ήδη διατεθεί με ΦΠΑ και συνεχίζουν να κατασκευάζονται, εφόσον υπάρχουν τέτοια, ενώ δεν εκπίπτουν τις εισροές που αναλογούν στα ακίνητα υπό αναστολή, είτε αυτά έχουν διατεθεί είτε όχι, όπως αντίστοιχα δεν εκπίπτουν τον φόρο εισροών που αναλογεί σε ακίνητα που έχουν διατεθεί ως πρώτη κατοικία κλπ. Αυτονόητο είναι ότι οι υποκείμενοι που έχουν και άλλη φορολογητέα δραστηριότητα ή άλλη απαλλασσόμενη χωρίς δικαίωμα έκπτωσης δραστηριότητα εκπίπτουν ή δεν εκπίπτουν αντίστοιχα τον φόρο εισροών που αντιστοιχεί στις δραστηριότητες αυτές και εφαρμόζουν το κλάσμα της Pro-rata για τις κοινές εισροές τους, όπως όλες οι επιχειρήσεις/υποκείμενοι που έχουν κοινές εισροές για πράξεις φορολογητέες και απαλλασσόμενες χωρίς δικαίωμα έκπτωσης.
- Ο φόρος που οφείλεται και καταβάλλεται λόγω διακανονισμού καταχωρείται στη δήλωση Φ.Π.Α. της φορολογικής περιόδου που αυτός καταβλήθηκε με αναγραφή του οφειλομένου ποσού στον κωδικό 422 (Λοιπά αφαιρούμενα Ποσά) και του καταβληθέντος ποσού στον κωδικό 402 (Λοιπά προστιθέμενα ποσά) του εντύπου της δήλωσης Φ.Π.Α., ανεξάρτητα από τον χρόνο υποβολής της έκτακτης δήλωσης και τον χρόνο παράδοσης του ακινήτου.
- Για τις παραδόσεις ακινήτων τα οποία τελούν σε καθεστώς αναστολής εφαρμογής ΦΠΑ, η αξία της παράδοσης καταχωρείται στον κωδικό 310 (εκροές απαλλασσόμενες και εξαιρούμενες χωρίς δικαίωμα έκπτωσης) της δήλωσης ΦΠΑ.
- Στον κωδ. 906 (πωλήσεις α' κατοικίας) καταχωρείται ανά φορολογική περίοδο εκτός της αξίας των πωλήσεων που αφορούν α' κατοικία από οικοδομή υπαγόμενη σε ΦΠΑ και η αξία της παράδοσης ακινήτου που είναι σε καθεστώς αναστολής.
Παράδειγμα 1
Στις 17.2.2020 κατασκευαστική επιχείρηση που τηρεί διπλογραφικά βιβλία παραδίδει ακίνητο που έχει τεθεί σε αναστολή έναντι τιμήματος 100.000 ευρώ.
Για τον διακανονισμό της έκπτωσης του φόρου εισροών που αναλογεί στο ακίνητο αυτό έχει υποβληθεί στις 10.2.2020 έκτακτη δήλωση με ποσό προς καταβολή 20.000 και ο φόρος αυτός καταβλήθηκε 12.2.2020.
Στην δήλωση Φ.Π.Α. της φορολογικής περιόδου 1.2.2020-29.2.2020 η κατασκευαστική επιχείρηση πρέπει να αναγράψει:
Στον κωδ. 310 την αξία της παράδοσης του ακινήτου που είναι σε καθεστώς αναστολής (100.000). Στον κωδ. 402 τον φόρο που καταβλήθηκε (20.000).
Στον κωδ. 422 το ποσό που οφείλεται λόγω του διακανονισμού και καταβλήθηκε (20.000). Στον κωδ. 906 την αξία της παράδοσης ακινήτου που είναι σε καθεστώς αναστολής (100.000).
Παράδειγμα 2
Στις 7.7.2020 κατασκευαστική επιχείρηση που τηρεί απλογραφικά βιβλία παραδίδει ακίνητο που έχει τεθεί σε αναστολή έναντι τιμήματος 130.000 ευρώ.
Για τον διακανονισμό της έκπτωσης του φόρου εισροών που αναλογεί στο ακίνητο αυτό έχει υποβληθεί στις 10.3.2020 έκτακτη δήλωση με ποσό προς καταβολή 25.000 και ο φόρος αυτός καταβλήθηκε 20.4.2020.
Στην δήλωση Φ.Π.Α. της φορολογικής περιόδου 1.4.2020-30.6.2020 η κατασκευαστική επιχείρηση πρέπει να αναγράψει στον κωδ. 422 το ποσό που οφείλει λόγω διακανονισμού και καταβλήθηκε (25.000) και στον κωδ. 402 τον φόρο που καταβλήθηκε (25.000).
Στην δήλωση Φ.Π.Α. της φορολογικής περιόδου 1.7.2020-30.9.2020 η κατασκευαστική επιχείρηση πρέπει να αναγράψει στον κωδ. 310 την αξία της παράδοσης του ακινήτου που είναι σε καθεστώς αναστολής (130.000) ομοίως και στον κωδ. 906.
ΙV) Στην περίπτωση που ο υποκείμενος έχει ενταχθεί σε καθεστώς αναστολής για τα αδιάθετα ακίνητά του και κατά την διάρκεια της αναστολής ανακύψει περίπτωση ιδιοκατοίκησης, παράδοσης σε μη φορολογητέα δραστηριότητα του ιδίου υποκειμένου, μίσθωση, δωρεάν παραχώρηση της χρήσης ή χρησιμοποίηση για οποιονδήποτε σκοπό ξένο προς την επιχείρηση (άρθρο 7 παρ. 2 γ' του Κώδικα ΦΠΑ), ο φόρος που οφείλεται για τον διακανονισμό της έκπτωσης που έχει πραγματοποιηθεί περιλαμβάνεται στην δήλωση ΦΠΑ της περιόδου που πραγματοποιείται η παράδοση κατά τα ανωτέρω, στην οποία δήλωση καταχωρούνται τα ποσά των διακανονισμών των εκπτώσεων στον κωδικό «422 - λοιπά αφαιρούμενα ποσά».
V) Σημειώνεται ότι τυχόν πιστωτικό υπόλοιπο που έχει σχηματιστεί έως την υπαγωγή σε αναστολή δύναται να ζητηθεί προς επιστροφή σύμφωνα με την ισχύουσα διαδικασία περί επιστροφής ΦΠΑ.
Παράδειγμα 3
Έστω κατασκευαστική επιχείρηση που τηρεί απλογραφικά βιβλία, στη δήλωση ΦΠΑ της φορολογικής περιόδου 1.10.2019-31.12.2019 έχει ποσό προς έκπτωση 100.000. Στις 15/2/2020 αιτείται και της χορηγείται αναστολή.
Στις 17.3.2020 παραδίδει ακίνητο (που έχει τεθεί σε αναστολή) έναντι τιμήματος 150.000 ευρώ.
Για τον διακανονισμό της έκπτωσης του φόρου εισροών που αναλογεί στο ακίνητο αυτό έχει υποβληθεί στις 10.3.2020 έκτακτη δήλωση με ποσό προς καταβολή 30.000 και ο φόρος αυτός καταβλήθηκε 12.3.2020.
Στην δήλωση ΦΠΑ της φορολογικής περιόδου 1.1.2020-31.3.2020 η κατασκευαστική επιχείρηση πρέπει να αναγράψει στον κωδ. 310 την αξία της παράδοσης του ακινήτου που είναι σε καθεστώς αναστολής (150.000) ομοίως και στον κωδ. 906, στον κωδ. 422 το ποσό που οφείλει λόγω διακανονισμού και καταβλήθηκε (30.000) και στον κωδ. 402 τον φόρο που καταβλήθηκε (30.000).
Ο κωδικός 401 της δήλωσης αυτής θα έχει το ποσό που προέρχεται ως πιστωτικό από την προηγούμενη φορολογική περίοδο (δηλ. 100.000) το οποίο μπορεί είτε να μεταφερθεί στην επόμενη περίοδο είτε να ζητηθεί προς επιστροφή.
