Να αναθερμάνουν την παγωμένη αγορά των στεγαστικών δανείων επιχειρούν οι τράπεζες, προχωρώντας ήδη από τον Μάρτιο σε μικρές μειώσεις επιτοκίων. Όμως, τα στεγαστικά εξακολουθούν να απευθύνονται στη σχετικά μικρή ομάδα δανειοληπτών που έχουν οικονομίες για να χρηματοδοτήσουν μέρος της αγοράς κατοικίας, αλλά και αρκετά υψηλά εισοδήματα για να αντέχουν τις μηνιαίες δόσεις χωρίς κινδύνους.
Η άνοδος στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων ήταν πολύ απότομη και μάλιστα άρχισε έξι ολόκληρους μήνες πριν ανακοινώσει η Κριστίν Λαγκάρντ την πρώτη αύξηση επιτοκίων της ΕΚΤ. Στο τέλος του 2021, το μέσο επιτόκιο είχε πέσει στο 2,54%, ενώ τον Ιούνιο 2022 είχε αυξηθεί ήδη στο 3,09%. Στη συνέχεια, ακολούθησε την ανοδική φορά των ευρωπαϊκών επιτοκίων, για να κορυφωθεί στο 4,58% τον Ιανουάριο του 2024 και να υποχωρήσει στο 4,53% τον Φεβρουάριο.
Τραπεζικά στελέχη αναφέρουν ότι, όπως οι τράπεζες νωρίτερα από την πρώτη κίνηση της ΕΚΤ αύξησαν τα επιτόκια, έτσι θα προχωρήσουν στις πρώτες μειώσεις πριν ανακοινωθεί, όπως αναμένεται, η πρώτη μείωση από την ΕΚΤ τον Ιούνιο. Οι τράπεζες έχουν να αντιμετωπίσουν όχι μόνο μια αγορά που βρίσκεται σε βαθιά… κατάψυξη και χρειάζεται να ζεσταθεί, αλλά και τη συνεχή πίεση της κυβέρνησης να χορηγήσουν στεγαστικά δάνεια.
Όπως τόνισε στο Φόρουμ των Δελφών ο οικονομικός σύμβουλος του πρωθυπουργού, Αλέξης Πατέλης, ενώ αυξάνεται ο δανεισμός προς τις μεγάλες εταιρείες, στα νοικοκυριά η χρηματοδότηση είναι σε πολύ χαμηλά επίπεδα. Πρέπει να αλλάξει το μείγμα και να δοθούν πιο πολλά στεγαστικά δάνεια, αφού και οι περισσότερες αγοραπωλησίες ακινήτων γίνονται χωρίς δανεισμό, όπως τόνισε ο κ. Πατέλης.
Καθίζηση χορηγήσεων το 2023
Το 2023, οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων υπέστησαν καθίζηση, παρότι το 2022 είχε σημειωθεί σημαντική αύξηση που δημιούργησε προσδοκίες για κάτι καλύτερο. Όπως επισημαίνει η Τράπεζα της Ελλάδος, το 2023 η άνοδος των τραπεζικών επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια το 2023 είχε αρνητική επίδραση στη ζήτηση νέων χορηγήσεων εκ μέρους των νοικοκυριών.
Το συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων έπειτα από έξι χρόνια συνεχών αυξήσεων συνεχίζει να παραμένει σε χαμηλά επίπεδα, ενώ υποχώρησε το 2023 κατά 1,9%, έναντι αύξησης 20,7% το 2022. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων (δ΄ τρίμηνο 2023), παρατηρείται για σχεδόν δύο έτη συνεχής μείωση της ζήτησης για στεγαστικά δάνεια (με εξαίρεση το β΄ τρίμηνο του 2023) λόγω της αύξησης των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων.
Οι τράπεζες ρίχνουν τα επιτόκια
Για να κινηθεί η αγορά, οι τράπεζες προσφέρουν ήδη από τον Μάρτιο ελαφρώς μειωμένα επιτόκια (κατά 10-20 μονάδες βάσης), με τις μειώσεις να είναι μεγαλύτερες για τα δάνεια μακράς διάρκειας, πάνω από τα 20 έτη. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, το μέσο επιτόκιο των στεγαστικών που θα ανακοινωθεί για τον Μάρτιο από την ΤτΕ θα είναι χαμηλότερο από 4,50%, ενώ λίγο ταχύτερη θα είναι η μείωση τον Απρίλιο.
Εφόσον επιβεβαιωθεί τον Ιούνιο η έναρξη των μειώσεων στα επιτόκια της ΕΚΤ, με βασικό σενάριο μια συνολική μείωση κατά 0,75% μέσα στο 2024, οι τράπεζες αναμένεται να επιταχύνουν τον βηματισμό των μειώσεων στα επιτόκια της στεγαστικής πίστης. Εκτιμάται ότι, ως το τέλος του χρόνου, θα έχουν μειωθεί κοντά στο 3,5%, δημιουργώντας συνθήκες αναθέρμανσης του ενδιαφέροντος από τα νοικοκυριά.
Παραμένουν αυστηρά τα κριτήρια
Ωστόσο, οι τράπεζες θα δώσουν τα φθηνότερα δάνεια με μεγάλη προσοχή και αυστηρά κριτήρια, ώστε να αποφύγουν νέες επισφάλειες, καθώς μάλιστα οι τιμές των κατοικιών έχουν πλησιάσει σε απόσταση αναπνοής τα υψηλά επίπεδα του 2008, έχοντας σημειώσει άνοδο κατά 60% από το χαμηλότερο σημείο που είχε καταγραφεί το 2017.
Έτσι, το βασικό κριτήριο που δεν αναμένεται να αλλάξει είναι να μην ξεπερνά το δάνειο το 70% της εμπορικής αξίας της κατοικίας. Και αυτό παρότι η Τράπεζα της Ελλάδος, στα όρια που ανακοίνωσε πρόσφατα και θα ισχύσουν από το 2025, προβλέπει τη δυνατότητα χρηματοδότησης έως και του 90%, για όσους παίρνουν πρώτη φορά δάνειο. Σημειώνεται ότι τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία (από το τέλος του 2022) έδειχναν ότι οι τράπεζες έδιναν δάνεια που κάλυπταν το 62% της εμπορικής αξίας.
Η Εθνική Τράπεζα έκανε πρόσφατα μια πρώτη κίνηση αύξησης υπό προϋποθέσεις του ορίου χρηματοδότησης στο 90%, αλλά προσφέρει αυτή τη δυνατότητα μόνο σε νέα ζευγάρια, ηλικίας έως 45 ετών, και μόνο για την αγορά κατοικίας υψηλής ενεργειακής κλάσης (από το Γ και πάνω). Δηλαδή, τα δάνεια αυτού του προγράμματος θα δίνονται μεν με μεγαλύτερη κάλυψη της αξίας, αλλά όταν αγοράζεται μια σύγχρονη κατοικία υψηλής ενεργειακής κλάσης, που έχει, κατά τεκμήριο, μικρότερο κίνδυνο απαξίωσης.
Το δεύτερο κριτήριο των τραπεζών που θα παραμείνει αυστηρό, ακόμη και αν υπάρξει μια μικρή χαλάρωση, αφορά το εισόδημα του δανειολήπτη σε σχέση με τις ετήσιες δαπάνες εξυπηρέτησης του δανείου. Το 2022, οι τράπεζες έδιναν δάνεια με κόστος εξυπηρέτησης που δεν ξεπερνούσε το 25% του εισοδήματος, ποσοστό εξαιρετικά χαμηλό με βάση τα διεθνή πρότυπα, που αντανακλούσε τη συντηρητική στάση των τραπεζών έναντι του κινδύνου να «στριμωχθεί» ο δανειολήπτης και να δυσκολευθεί να εξυπηρετήσει το δάνειο.
Σύμφωνα με πληροφορίες, με δεδομένη την καλή πορεία της οικονομίας, των εισοδημάτων και της απασχόλησης, οι τράπεζες θα βάλουν λίγο «νερό στο κρασί» τους, όσον αφορά αυτό το κριτήριο, κινούμενες προς το 30%, σε καμία περίπτωση όμως δεν είναι έτοιμες στην παρούσα φάση να κινηθούν προς το όριο του 40% που θέτει η Τράπεζα της Ελλάδος -ή 50% για όσους δεν έχουν ξαναπάρει δάνειο.
