Καθημερινές είναι οι δικαστικές «μάχες» δανειοληπτών με servicers, οι οποίοι δεν διστάζουν να «βγάζουν στο σφυρί» ακίνητα μεγάλης αξίας για πολύ μικρότερα χρέη. Σε αρκετές περιπτώσεις, τα δικαστήρια σταματούν αυτούς τους πλειστηριασμούς, κρίνοντας ότι πρόκειται για καταχρηστική άσκηση δικαιώματος, όμως υπάρχουν και περιπτώσεις όπου οι servicers δικαιώνονται, παρά την προφανή δυσαναλογία ανάμεσα στην αξία του ακινήτου και στο ύψος του χρέους.
Χαρακτηριστική είναι η υπόθεση που κρίθηκε με την απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Πειραιά 598/2025, όπου οι εγγυητές ενός δανείου προσπάθησαν να σταματήσουν έναν πλειστηριασμό από servicer κύριας κατοικίας με αξία 332.137 ευρώ για μια απαίτηση μόλις 25.738 ευρώ. Δηλαδή, σε αυτή την περίπτωση, η αξία του ακινήτου ήταν 13 (!) φορές μεγαλύτερη από το ύψος της απαίτησης. Παρόλα αυτά, όμως, το Μονομελές Εφετείο Πειραιά συντάχθηκε με τον servicer και επέτρεψε να βγει στο σφυρί το ακίνητο.
Το Εφετείο επικαλέσθηκε ως βασικούς λόγους της απορριπτικής απόφασης την αοριστία του ισχυρισμού περί καταχρηστικής εκτέλεσης (άρθρο 281 ΑΚ) και τη μη επίδραση προηγούμενων νομικών ενεργειών (προσβολή διαταγής πληρωμής) στο κύρος της κατάσχεσης.
Οι εγγυητές επικαλέσθηκαν ουσιαστικά έναν μόνο λόγο ανακοπής: Υποστήριξαν ότι η κατάσχεση ήταν καταχρηστική, καθώς η αξία του κατασχεθέντος ακινήτου (€332.137,50) ήταν δυσανάλογα μεγαλύτερη από την απαίτηση (€25.738,90), ενώ το ακίνητο αποτελεί την κύρια κατοικία δύο εκ των εκκαλούντων και την επαγγελματική έδρα του τρίτου.
Επίσης, υποστήριξαν ότι η εταιρεία διαχείρισης δανείων τους αιφνιδίασε, καθώς είχε αδρανήσει για μεγάλη χρονική περίοδο πριν προχωρήσει τελικά στην κατάσχεση.
Το Εφετείο απέρριψε τον λόγο αυτό ως αόριστο και ουσιαστικά αβάσιμο. Ως προς την δυσανάλογη αξία έκρινε ότι από μόνη της δεν αρκεί για να καταστήσει την εκτέλεση καταχρηστική (άρθρο 281 ΑΚ).
Για να κριθεί ορισμένος ο λόγος, οι οφειλέτες έπρεπε να προσδιορίσουν: Αν υπάρχουν άλλοι αναγγελθέντες δανειστές και το ύψος των απαιτήσεών τους, ώστε να κριθεί αν το πλειστηρίασμα θα καλύψει το σύνολο. Επίσης, έπρεπε να προσδιορίσουν άλλον τρόπο ικανοποίησης του servicer από συγκεκριμένο περιουσιακό στοιχείο των ιδίων (των εγγυητών), καθώς η επίκληση περιουσίας του πρωτοφειλέτη δεν ασκεί επιρροή, αφού οι εγγυητές ευθύνονται εις ολόκληρον.
Ως προς τον αιφνιδιασμό και τη μακρά αδράνεια, το Εφετείο έκρινε ότι ο δανειστής έχει τη διακριτική ευχέρεια να επιλέξει κατά ποίου οφειλέτη (πρωτοφειλέτη ή εγγυητή) θα στραφεί και πότε. Η επίσπευση εκτέλεσης δεν αποτελεί μέτρο εξαιρετικής σκληρότητας ή δυσανάλογο μέσο επίτευξης του σκοπού της είσπραξης.
Το Δικαστήριο ανέφερε, επίσης, ότι η αξία του 75% του ακινήτου είναι €332.137,50, αλλά υπήρχαν ήδη εγγεγραμμένες προσημειώσεις υποθήκης ύψους €240.000 υπέρ άλλων δανείων, καθιστώντας αμφίβολη την ικανοποίηση της επίδικης απαίτησης από το πλειστηρίασμα.
Κρίσιμες αποφάσεις για την καταχρηστική εκτέλεση
Νομικοί σημειώνουν ότι η καταχρηστική άσκηση δικαιώματος (άρθρο 281 ΑΚ) αποτελεί τον κυριότερο λόγο ανακοπής κατά της αναγκαστικής εκτέλεσης και των πλειστηριασμών, με πλούσια νομολογία.
1. Δυσαναλογία Αξίας Κατασχεθέντος προς την Απαίτηση
Τα δικαστήρια κρίνουν καταχρηστική την εκτέλεση όταν η αξία του κατασχεμένου ακινήτου είναι πολλαπλάσια της απαίτησης, ιδίως όταν αυτό συνδυάζεται με την απώλεια της κύριας κατοικίας του οφειλέτη.
ΜΠΑ 860/2024 (Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών): Έγινε δεκτή αίτηση αναστολής εκτέλεσης. Κρίθηκε καταχρηστική η εκτέλεση, καθώς η αξία του κατασχεθέντος ακινήτου (πρώτη κατοικία) ήταν περίπου έξι (6) φορές μεγαλύτερη από το ύψος της απαίτησης, δημιουργώντας έντονη αδικία και ανεπανόρθωτη ζημία στον οφειλέτη.
ΕιρΙλίου 15/2024 (Ειρηνοδικείο Ιλίου): Ακυρώθηκε κατασχετήρια έκθεση. Κρίθηκε ότι η επιδίωξη ικανοποίησης με κατάσχεση περιουσιακού στοιχείου δυσανάλογης αξίας με την απαίτηση, παραβιάζει την αρχή της αναλογικότητας και την καλή πίστη (αρχή του ηπιότερου μέσου).
ΜΠρΙωαννίνων 280/2025 (Μονομελές Πρωτοδικείο Ιωαννίνων): Ακυρώθηκε κατασχετήρια έκθεση λόγω καταχρηστικής επίσπευσης, καθώς η εκτέλεση έγινε για μικρή οφειλή σε σχέση με την αξία του κατασχεμένου ακινήτου.
ΜονΠρΓυθ 34/2023 (Μονομελές Πρωτοδικείο Γυθείου): Αναφέρεται σε ακύρωση αναγκαστικής κατάσχεσης όταν η οφειλή είναι δυσανάλογη σε σχέση με την αξία του κατασχεμένου ακινήτου, το οποίο αποτελεί ταυτόχρονα την κύρια κατοικία του οφειλέτη.
2. Αντίθετη συμπεριφορά δανειστή (καλή πίστη & αιφνιδιασμός)
Σε αυτές τις περιπτώσεις, η καταχρηστικότητα βασίζεται στη συμπεριφορά του δανειστή, ο οποίος με την αδράνειά του δημιούργησε στον οφειλέτη την πεποίθηση ότι δεν θα ασκήσει το δικαίωμα, για να το ασκήσει αργότερα αιφνιδιαστικά και με τρόπο εξαιρετικά σκληρό.
ΑΠ 1543/2022 (Άρειος Πάγος): Η μακροχρόνια αδράνεια (στην περίπτωση αυτή, επί τριακονταετία) του δικαιούχου που επέφερε πολλαπλασιασμό της απαίτησης, μπορεί να καταστήσει την άσκηση του δικαιώματος μη ανεκτή και αντίθετη στην καλή πίστη.
ΜΕφΑιγαίου 110/2022 (Μονομελές Εφετείο Αιγαίου): Χαρακτηρίστηκε ο πλειστηριασμός ως «μέτρο εξαιρετικής σκληρότητας» που θα προκαλούσε μη αναστρέψιμη ζημία στον αιτούντα, ο οποίος επένδυσε τις αποταμιεύσεις μιας ζωής στο ακίνητο.
ΜΠρΑθ 1393/2025 (Ειδ.) (Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών - Ασφαλιστικά): Κρίθηκε αντιφατική η συμπεριφορά της επισπεύδουσας, καθώς υπήρχε ήδη επαρκής εμπράγματη εξασφάλιση σε άλλο ακίνητο. Η προσφυγή σε δεύτερο ακίνητο κρίθηκε αδικαιολόγητη και καταχρηστική (παραβίαση αρχής του ηπιότερου μέσου).
ΜΕφΘεσ 1032/2022 (Μονομελές Εφετείο Θεσσαλονίκης): Η επίσπευση πλειστηριασμού, ενώ είχε προηγηθεί ρύθμιση χρέους και το ακίνητο αποτελούσε τη μοναδική κατοικία του οφειλέτη, κρίθηκε ότι παραβίαζε την καλή πίστη.
3. Εκκρεμότητα ρύθμισης οφειλών
Η επίσπευση πλειστηριασμού, ενώ εκκρεμεί η ρύθμιση της οφειλής στο πλαίσιο του νόμου για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά (Ν. 3869/2010 - Νόμος Κατσέλη) ή μεταγενέστερων διατάξεων, μπορεί να θεωρηθεί καταχρηστική.
ΜΠΑ 3003/2025 (Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών - Ασφαλιστικά): Κρίθηκε καταχρηστική η επίσπευση πλειστηριασμού. Η καλόπιστη συμπεριφορά επέβαλλε στον δανειστή να αναμένει τουλάχιστον την έκδοση οριστικής απόφασης σε πρώτο βαθμό επί της αίτησης του Ν. 3869/2010, καθώς η εκτέλεση οδηγούσε σε οικονομική καταστροφή της ανακόπτουσας.
ΜΠρΘεσ 403/2025 (Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης) - (Πτωχευτικός Νόμος 2ης Ευκαιρίας) - Αν και δεν αφορά άμεσα το άρθρο 281 ΑΚ, δείχνει την τάση των δικαστηρίων να προστατεύουν τους οφειλέτες όταν υφίστανται εκκρεμείς διαδικασίες ρύθμισης των οφειλών τους έναντι funds/τραπεζών.
