Την ώρα που η στεγαστική κρίση κορυφώνεται και «στραγγαλίζει» εκατοντάδες χιλιάδες νοικοκυριά, ένας αδιανόητα μεγάλος αριθμός κατοικιών έχουν πέσει σε... «μαύρη τρύπα» και δεν καλύπτουν στεγαστικές ανάγκες: 2,7 εκατομμύρια είναι οι κενές κατοικίες, ενώ περίπου 700.000 κατοικίες βρίσκονται σε ιδιότυπη «ομηρία» από τους servicers λόγω κόκκινων δανείων.
Η νέα έκθεση του ΙΟΒΕ και της διαΝΕΟσις για το στεγαστικό πρόβλημα αποκαλύπτει ένα «εκρηκτικό κοκτέιλ» δεσμευμένων ακινήτων, εκτίναξης του κατασκευαστικού κόστους και θεσμικών αγκυλώσεων που έχει δημιουργήσει συνθήκες ασφυξίας στην αγορά, μετατρέποντας το δικαίωμα στη στέγαση σε ακριβό προνόμιο.
Ειδικότερα, η έκθεση εστιάζει σε πέντε μείζονα προβλήματα που επηρεάζουν την προσφορά κατοικιών:
1. Το παράδοξο των 2,3 εκατομμυρίων κενών κατοικιών
Το πιο εντυπωσιακό ίσως στοιχείο που αναδεικνύεται από την ανάλυση των παραγόντων προσφοράς είναι ο τεράστιος αριθμός των κενών κατοικιών. Σύμφωνα με την απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ το 2021, ο συνολικός αριθμός των κενών κατοικιών (συμπεριλαμβανομένων εξοχικών και δευτερευουσών) ανέρχεται σε 2.277.615. Ο αριθμός αυτός αντιστοιχεί στο ιλιγγιώδες 35% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος της χώρας.
Ωστόσο, οι αριθμοί κρύβουν παγίδες. Ενώ το ποσοστό φαντάζει τεράστιο, η γεωγραφική του κατανομή είναι άνιση. Το μεγαλύτερο μέρος αυτών των ακινήτων συγκεντρώνεται στην επαρχία. Αντιθέτως, στην Αττική, όπου η πίεση για στέγαση είναι αφόρητη, καταγράφεται το μικρότερο ποσοστό κενών κατοικιών (24%) σε σχέση με οποιαδήποτε άλλη περιφέρεια.
Το πρόβλημα περιπλέκεται από την ποιότητα αυτού του αποθέματος. Πολλές από αυτές τις κατοικίες δεν είναι άμεσα κατοικήσιμες. Το μικρό «λειτουργικό» απόθεμα στην πρωτεύουσα, σε συνδυασμό με την επενδυτική ζήτηση, λειτουργεί ως ο βασικός μοχλός εκτίναξης των τιμών πώλησης και των ενοικίων. Η αξιοποίηση αυτού του «κοιμώμενου γίγαντα» αποτελεί ίσως τη μεγαλύτερη πρόκληση για τη χάραξη μελλοντικών πολιτικών.
2. Η «παγίδα» των κόκκινων δανείων
Ένας δεύτερος κρίσιμος παράγοντας που στραγγαλίζει την προσφορά είναι η διαχείριση του ιδιωτικού χρέους. Η κληρονομιά της οικονομικής κρίσης άφησε πίσω της έναν τεράστιο όγκο μη εξυπηρετούμενων δανείων, με αποτέλεσμα χιλιάδες ακίνητα να περάσουν στα χέρια των τραπεζών και ακολούθως των Εταιρειών Διαχείρισης Απαιτήσεων (servicers).
Τα μεγέθη προκαλούν ίλιγγο: η ονομαστική αξία των δανείων υπό διαχείριση ανέρχεται σε 22,75 δισ. ευρώ για το 2024, ενώ εκτιμάται ότι περίπου 700.000 ακίνητα βρίσκονται σε καθεστώς ρύθμισης ή πλειστηριασμού. Αυτά τα ακίνητα βρίσκονται ουσιαστικά «εκτός αγοράς». Η αδυναμία ταχείας επανένταξής τους στο ενεργό στεγαστικό δυναμικό στερεί από την αγορά πολύτιμες λύσεις, ενώ μια ορθολογική διαχείριση θα μπορούσε να αυξήσει την προσφορά και να ανακουφίσει τις πιέσεις.
3. Το υψηλό κόστος της νέας οικοδομής
Αν η δεξαμενή των υφιστάμενων ακινήτων είναι προβληματική, τι συμβαίνει με την ανέγερση νέων; Παρόλο που τα στοιχεία δείχνουν μια αύξηση στις οικοδομικές άδειες –με τις κατοικίες να αντιπροσωπεύουν πλέον το 70% των νέων αδειών δόμησης το 2024 – η κατάσταση είναι σύνθετη.
Το κόστος κατασκευής έχει εκτοξευθεί, κυρίως λόγω της ενεργειακής κρίσης. Ο κατασκευαστικός κλάδος είναι ενεργοβόρος, εξαρτώμενος από υλικά όπως το τσιμέντο, ο χάλυβας και το γυαλί, η παραγωγή των οποίων επηρεάζεται άμεσα από τις τιμές των ορυκτών καυσίμων. Η αύξηση του κόστους των εισροών αναγκάζει τους κατασκευαστές να μετακυλούν το βάρος στους αγοραστές, οδηγώντας σε υψηλότερες τιμές πώλησης για τα νεόδμητα.
Επιπλέον, η «πράσινη μετάβαση» έχει το τίμημά της. Οι αυστηρές ευρωπαϊκές οδηγίες για την ενεργειακή αναβάθμιση (στόχος για κατηγορία Ε έως το 2030 και D έως το 2033) και η απαίτηση για ενεργειακή κλάση Α στα νέα κτίρια, αυξάνουν κατακόρυφα το κόστος ανέγερσης και ανακαίνισης. Αν και απαραίτητες για το περιβάλλον, αυτές οι προδιαγραφές καθιστούν τη νέα στέγη λιγότερο προσιτή για το μέσο νοικοκυριό.
4. Η επέλαση της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Δεν θα μπορούσε να λείπει από την εξίσωση η «συνεργατική οικονομία» (βραχυχρόνιες μισθώσεις). Η ραγδαία εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων (τύπου Airbnb) έχει αλλάξει δραματικά τον χάρτη της στέγασης, ιδιαίτερα στα αστικά κέντρα.
Η απόσυρση κατοικιών από τη μακροχρόνια μίσθωση για να διατεθούν σε τουρίστες έχει διπλό αρνητικό αντίκτυπο: αφενός μειώνει το διαθέσιμο απόθεμα για μόνιμους κατοίκους, αφετέρου αυξάνει τις προσδοκίες των ιδιοκτητών, συμπαρασύροντας τα ενοίκια προς τα πάνω. Το ακίνητο μετατρέπεται από κοινωνικό αγαθό σε καθαρά επενδυτικό προϊόν, με την έκθεση να τονίζει την ανάγκη ρύθμισης του φαινομένου, ώστε να αποσυμπιεστούν οι τιμές και να δημιουργηθούν ευκαιρίες σε περιοχές που δεν είναι παραδοσιακά τουριστικές.
5. Ο ρόλος του κράτους: ρυθμιστής ή εμπόδιο;
Τέλος, η έκθεση αναδεικνύει τον καθοριστικό ρόλο του κανονιστικού πλαισίου. Οι χρήσεις γης, οι όροι δόμησης και οι ζώνες καθορίζουν πού και πόσο μπορεί να χτιστεί, επηρεάζοντας άμεσα την προσφορά. Σε περιοχές με υψηλή ζήτηση, οι χρονοβόρες διαδικασίες αδειοδότησης και οι ελλείψεις εργατικού δυναμικού λειτουργούν ως τροχοπέδη.
Ενδιαφέρον παρουσιάζει η παρατήρηση της έκθεσης για τις επιδοτήσεις (π.χ. προγράμματα «Σπίτι μου»). Ενώ στόχος τους είναι η διευκόλυνση των αγοραστών, σε μια αγορά με ανελαστική προσφορά –όπου δηλαδή δεν χτίζονται αρκετά νέα σπίτια– οι επιδοτήσεις αυτές κινδυνεύουν να ενσωματωθούν στις τιμές, ωφελώντας τελικά τους πωλητές αντί για τους αγοραστές. Παράλληλα, οι φόροι ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ) και το κόστος μεταβίβασης παραμένουν παράγοντες που διαμορφώνουν το τελικό κόστος κτήσης.
