Μεγάλα διεθνή funds έχουν... ερωτευθεί ξαφνικά τον υπό σύσταση Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, ο οποίος θα παίρνει σπίτια ευάλωτων οφειλετών όταν βγαίνουν σε πλειστηριασμό, ώστε να αποφεύγουν την έξωση και να έχουν τη (θεωρητική) προοπτική να τα επαναγοράσουν μετά από 12 χρόνια.
Ο Φορέας αντιμετωπιζόταν με χαρακτηριστική ψυχρότητα μέχρι πρόσφατα από τα funds, καθώς εκτιμούσαν ότι δεν πρόκειται για ένα επενδυτικό deal που θα τους έφερνε αξιόλογη απόδοση. Πλέον, όμως, μετά τις νομοθετικές αλλαγές που έγιναν τον Δεκέμβριο από το υπουργείο Οικονομικών, φαίνεται ότι διαχειριστές πολλών δισεκατομμυρίων συμμετέχουν με αρκετό ενθουσιασμό στη διαδικασία επιλογής επενδυτή που «τρέχει» το υπουργείο, με ορίζοντα ολοκλήρωσης, το νωρίτερο, στο τέλος τρίτου τριμήνου του τρέχοντος έτους.
Είναι χαρακτηριστικό ότι ανάμεσα στα τέσσερα σχήματα που έχουν επιλεγεί και συμμετέχουν στη διαδικασία διαλόγου, που αργότερα θα εξελιχθεί σε διαδικασία υποβολής προσφορών, βρίσκονται τα αμερικανικά funds Bain και Fortress, που διαχειρίζονται, αντίστοιχα, 166 δισ. δολ. και 46 δισ. δολ.
Γιατί, όμως, ενεργοποιήθηκε το ενδιαφέρον ισχυρών διεθνών κεφαλαίων, για ένα φορέα που θα ασχολείται με ένα μάλλον «άχαρο» αντικείμενο και με αρκετά υψηλό πολιτικό κίνδυνο, δεδομένου ότι πάντα θα υπάρχει το ενδεχόμενο να αθετηθούν υποχρεώσεις οφειλετών και να απαιτηθεί η εκκίνηση διαδικασιών έξωσης;
Μέχρι να περάσουν, πρόσφατα, σημαντικές αλλαγές στη νομοθεσία, με τον νόμο 5072/2023 που αφορούσε τις εταιρείες διαχείρισης δανείων, ο Φορέας είχε εκτιμηθεί ότι θα είχε πολύ χαμηλές αποδόσεις για τους επενδυτές που θα τον αναλάμβαναν, ίσως και χαμηλότερες από το 3%. Έτσι, οι διαδικασίες επιλογής επενδυτών καρκινοβατούσαν, προκαλώντας συνεχείς αρνητικές κρίσεις και από τους ευρωπαϊκούς Θεσμούς στις εκθέσεις αξιολόγησης της οικονομίας.
Ο νόμος 5072/2023, όμως, έφερε ορισμένες μεγάλες αλλαγές που εκτιμάται ότι θα «απογειώσουν» τις αποδόσεις του Φορέα για τους επενδυτές που θα τον αναλάβουν:
- Η σημαντικότερη αλλαγή είναι ότι ο Φορέας θα αγοράζει τις κατοικίες με μεγάλη έκπτωση, 30%, έναντι της τιμής εκκίνησης του πλειστηριασμού. Δηλαδή, θα παίρνει τα σπίτια περίπου με τη μέγιστη έκπτωση που προβλέπει η νομοθεσία να δίνεται ύστερα από άγονες διαδικασίες πλειστηριασμού.
- Η δεύτερη και ίσως εξίσου σημαντική αλλαγή ήταν ότι εξισώθηκε το φορολογικό καθεστώς του Φορέα με αυτό των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητα (ΑΕΕΑΠ), οι οποίες, ως γνωστόν, είναι ουσιαστικά αφορολόγητες.
- Μια ακόμη αρκετά σημαντική αλλαγή ήταν η διάταξη που επιτρέπει στον Φορέα να επιθεωρεί πρώτα με μηχανικούς τα σπίτια και να απορρίπτει όσο έχουν τόσο σοβαρές πολεοδομικές παραβάσεις ώστε να γίνεται δύσκολη η μεταβίβασή τους. Έτσι, ο Φορέας -και οι επενδυτές του- θα προστατευθούν από προβληματικές περιπτώσεις κατοικιών, κάτι βέβαια που σημαίνει ότι οι οφειλέτες σε αυτές τις περιπτώσεις θα χάνουν την ευκαιρία προστασίας από έξωση.
Στην πορεία του διαλόγου, δεν αποκλείεται η κυβέρνηση να νομοθετήσει και άλλες αλλαγές που θα ευνοούν τους επενδυτές του Φορέα. Μία από αυτές θα μπορούσε να είναι η αύξηση της επιδότησης ενοικίου για τους οφειλέτες που θα ενταχθούν στον Φορέα. Μια άλλη, που είναι αρκετά περίπλοκη γιατί προϋποθέτει έγκριση από την Κομισιόν στο πλαίσιο των κρατικών ενισχύσεων, θα μπορούσε να είναι η παροχή κάποιων κρατικών εγγυήσεων.
Σε κάθε περίπτωση, όσο περνά ο καιρός το σχήμα του Φορέα γίνεται όλο και πιο ελκυστικό για τα διεθνή κεφάλαια. Παραμένει, όμως, μια σταθερή επιφύλαξη πολλών παρατηρητών, μεταξύ των οποίων και ο υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος, Θ. Μητράκος, ο οποίος έχει τονίσει ότι με αυτό το σχήμα δεν λύνεται οριστικά, αλλά απλώς μετατίθεται χρονικά ένα σοβαρό οικονομικό και κοινωνικό πρόβλημα: «Ουσιαστικά μετακινούμε το πρόβλημα των ευάλωτων 12 χρόνια μετά. Τι θα γίνει μετά από 12 χρόνια με αυτούς τους ανθρώπους; Ποιος θα τους βγάλει έξω από το σπίτι τους που θα είναι και ηλικιωμένοι»;, είχε διερωτηθεί πρόσφατα ο κ. Μητράκος, μιλώντας σε συνέδριο.
