Η Ελλάδα βρίσκεται στη δίνη της χειρότερης στεγαστικής κρίσης στην Ευρωπαϊκή Ένωση, αντιμετωπίζοντας ακραίες συνέπειες στην κοινωνική συνοχή, τη φτώχεια, την υγεία και το δημογραφικό.
Σύμφωνα με έγγραφο εργασίας του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ) που δημοσιεύθηκε πρόσφατα, τα στοιχεία για τη χώρα μας αποκαλύπτουν μια δραματική κατάσταση που ξεπερνά κατά πολύ την εικόνα οποιασδήποτε άλλης ευρωπαϊκής χώρας.
Η ανάλυση του ΔΝΤ παρουσιάζει μια εξαιρετικά δυσοίωνη εικόνα για τα ελληνικά νοικοκυριά, τα οποία καταγράφουν αρνητικές πρωτιές σε όλους σχεδόν τους βασικούς:
- Δυσβάσταχτο κόστος: Τα ελληνικά νοικοκυριά δαπανούν το μεγαλύτερο ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση σε όλη την ΕΕ27, αγγίζοντας σχεδόν το 35% για το 2025.
- Υπερβολική επιβάρυνση: Η Ελλάδα κατέχει μακράν την πρώτη θέση στον δείκτη υπερβολικής επιβάρυνσης από το κόστος στέγασης. Το ποσοστό του πληθυσμού που πλήττεται υπερβαίνει το 25%, τη στιγμή που ο μέσος όρος της ΕΕ κινείται κάτω από το 10%.
- Έκρηξη ληξιπρόθεσμων οφειλών: Εντυπωσιακό είναι το γεγονός ότι πάνω από το 40% των νοικοκυριών αντιμετωπίζουν ληξιπρόθεσμες οφειλές που σχετίζονται με τη στέγαση (ενοίκια, στεγαστικά δάνεια, λογαριασμοί κοινής ωφέλειας). Το ποσοστό αυτό είναι υπερδιπλάσιο από τη δεύτερη χώρα στη λίστα, τη Ρουμανία (κάτω από 20%).
- Κορυφαία ανησυχία: Σύμφωνα με στοιχεία, οι Έλληνες που ανησυχούν για το αν θα μπορούν να βρουν ή να διατηρήσουν επαρκή στέγη ξεπερνούν κατά πολύ όλη την υπόλοιπη Ευρώπη.
- Συνωστισμός και στέρηση: Η χώρα μας καταγράφει πολύ υψηλά ποσοστά συνωστισμού / υπερπληθυσμού στις κατοικίες, προσεγγίζοντας το 28% -δηλαδή σχεδόν ένα στα τρία νοικοκυριά ζουν σε σπίτια που είναι πολύ μικρά για να καλύψουν τις ανάγκες τους. Παράλληλα, η Ελλάδα, εμφανίζει υψηλά ποσοστά σοβαρής στεγαστικής στέρησης, ενώ το ποσοστό ιδιοκατοίκησης συνεχίζει να φθίνει.
Βαθιές κοινωνικές πληγές
Οι γεωγραφικοί χάρτες της έκθεσης καταδεικνύουν ότι οι συνέπειες αυτού του στεγαστικού βάρους είναι σαρωτικές στην Ελλάδα. Ειδικότερα,
- Υπάρχει η ισχυρότερη συσχέτιση στην Ευρώπη μεταξύ της αύξησης του κόστους στέγασης και της αύξησης του κινδύνου φτώχειας.
- Η Ελλάδα καταγράφει τη μεγαλύτερη επιδείνωση στην υποκειμενική αντίληψη της υγείας (ως κακή ή πολύ κακή) εξαιτίας της στεγαστικής πίεσης.
- Τα υψηλά κόστη στέγασης μειώνουν αισθητά τη συμμετοχή στο εργατικό δυναμικό και λειτουργούν ως ισχυρό αντικίνητρο για την απόκτηση παιδιών, επιδεινώνοντας το δημογραφικό πρόβλημα.
Η πανευρωπαϊκή διάσταση: Ένα πολύπλοκο παζλ
Η έκθεση των οικονομολόγων του Ταμείου («The (Many) Consequences of the Housing Affordability Problem in the EU» των J.-J. Hallaert και I. Vassileva) ακτινογραφεί το στεγαστικό πρόβλημα σε όλη τη Γηραιά Ήπειρο, αναδεικνύοντας τις κρυφές πτυχές της ευρωπαϊκής στεγαστικής κρίσης.
Παρά την έντονη κοινωνική οργή και τις διαδηλώσεις σε πολλές ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, το ΔΝΤ επισημαίνει ένα στατιστικό παράδοξο: τα επίσημα μακροοικονομικά δεδομένα δεν δείχνουν μια γενικευμένη, μακροχρόνια επιδείνωση της οικονομικής προσιτότητας της κατοικίας.
Το ποσοστό των Ευρωπαίων που θεωρούν τη στέγαση ως ένα από τα δύο σημαντικότερα προσωπικά προβλήματα αυξήθηκε κατά 80% μεταξύ 2015 και 2025. Ωστόσο, δείκτες όπως το μέσο κόστος στέγασης ως προς το διαθέσιμο εισόδημα μειώθηκαν από τις αρχές της δεκαετίας του 2010, με εξαίρεση μια σύντομη αναζωπύρωση κατά την περίοδο της πανδημίας και της ενεργειακής κρίσης.
Η έκθεση εξηγεί αυτό το χάσμα αναφέροντας ότι τα στατιστικά στοιχεία συχνά υποεκτιμούν το πρόβλημα, καθώς οι νέοι αναγκάζονται να μένουν περισσότερο με τους γονείς τους ή να συγκατοικούν, κάτι που αυξάνει τεχνητά το καταγεγραμμένο εισόδημα του «νοικοκυριού» και κρύβει την αδυναμία τους να συντηρήσουν δικό τους σπίτι.
Ο εναρμονισμένος δείκτης τιμών καταναλωτή (HICP) περιλαμβάνει μόνο τα ενοίκια και όχι το κόστος αγοράς κατοικίας, αποκρύπτοντας το πραγματικό οικονομικό βάρος για τους νέους αγοραστές.
Το πρόβλημα είναι στοχευμένο και πλήττει δυσανάλογα τους νέους, τα χαμηλά εισοδήματα, τους ενοικιαστές και όσους ζουν στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Η υποχώρηση της ιδιοκατοίκησης και ο ρόλος των επενδυτών
Σε επίπεδο ΕΕ27, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης υποχώρησε από το 71% το 2012 στο 68,5% το 2025. Σημαντικό ρόλο σε αυτό έπαιξαν τα χαμηλά επιτόκια της προηγούμενης δεκαετίας, τα οποία έστρεψαν θεσμικούς επενδυτές (όπως ασφαλιστικά και συνταξιοδοτικά ταμεία) στην αγορά ακινήτων για αναζήτηση υψηλότερων αποδόσεων. Η εξέλιξη αυτή μείωσε το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών για τους μεμονωμένους αγοραστές, πιέζοντας τις τιμές προς τα πάνω.
Το ΔΝΤ καταγράφει τρεις βασικούς μηχανισμούς μέσω των οποίων το στεγαστικό πλήττει τους ευρωπαϊκούς πληθυσμούς:
- Υποβάθμιση της ποιότητας ζωής: Η έλλειψη κοινωνικής κατοικίας (το απόθεμα της οποίας μειώνεται από το 2010) οδηγεί σε αύξηση της αστεγίας, συνωστισμό και διαβίωση σε ακατάλληλα σπίτια.
- Χαμένες ευκαιρίες και εργασιακή στασιμότητα: Το υψηλό κόστος εμποδίζει τους εργαζομένους να μετακομίσουν σε περιοχές με καλές θέσεις εργασίας. Αυτό δημιουργεί ελλείψεις σε βασικά επαγγέλματα (π.χ. εκπαιδευτικοί, νοσηλευτές) στα μεγάλα αστικά κέντρα και συμβάλλει στην τοπική συγκέντρωση της ανεργίας, μειώνοντας τη συνολική οικονομική ανάπτυξη της Ευρώπης. Το στεγαστικό πρόβλημα, σύμφωνα με το ΔΝΤ, δεν αντανακλά απλώς τη φτώχεια, αλλά δημιουργεί φτώχεια.
- Περικοπή βασικών αναγκών (υγεία και γονιμότητα): Προκειμένου να πληρώσουν το ενοίκιο ή τη δόση δανείου, πολλά νοικοκυριά μειώνουν τις δαπάνες για ιατροφαρμακευτική περίθαλψη, διατροφή και εκπαίδευση. Το στρες της στεγαστικής ανασφάλειας πλήττει την ψυχική υγεία, ενώ η οικονομική πίεση και η έλλειψη χώρου οδηγούν τα ζευγάρια στην αναβολή της τεκνοποίησης, ρίχνοντας ραγδαία τα ποσοστά γονιμότητας (από 1,57 το 2010 σε 1,34 το 2024 στην ΕΕ).
Η τηλεργασία ως «ανάχωμα» στην κρίση
Ένα απρόσμενο και ενδιαφέρον εύρημα της έκθεσης είναι ότι, ενώ οι αρνητικές επιπτώσεις του κόστους στέγασης οξύνονταν συνεχώς πριν από την πανδημία, η τάση αυτή παρουσίασε ελαφριά υποχώρηση τα τελευταία χρόνια. Το ΔΝΤ αποδίδει το γεγονός αυτό στην εξάπλωση της τηλεργασίας.
Η δυνατότητα εργασίας από το σπίτι επέτρεψε σε πολλούς να μετακομίσουν σε περιοχές με φθηνότερη στέγη και διευκόλυνε τον συνδυασμό καριέρας και φροντίδας παιδιών, μετριάζοντας εν μέρει το δημογραφικό και εργασιακό πλήγμα.
Τέλος, η έκθεση υπογραμμίζει πως οι στοχευμένες κοινωνικές παροχές παραμένουν καθοριστικές, καθώς αποδεδειγμένα αμβλύνουν τον αρνητικό κοινωνικό αντίκτυπο της στεγαστικής ακρίβειας.
