Σε ρευστοποίηση της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας του οφειλέτη συνδέεται η νέα δυνατότητα προστασίας της κύριας κατοικίας μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού, με την ΕΚΠΟΙΖΩ να προειδοποιεί ότι η ρύθμιση μπορεί στην πράξη να δημιουργήσει σημαντικούς κινδύνους για τους υπερχρεωμένους.
Η νέα ρύθμιση τέθηκε σε ισχύ στις 21 Σεπτεμβρίου 2026 με τον Ν. 5313/2026, ο οποίος τροποποιεί τον Ν. 4738/2020. Δίνει τη δυνατότητα σε οφειλέτες που διαθέτουν, πέραν της κύριας κατοικίας τους, και άλλα ακίνητα, να επιδιώξουν τη διατήρηση του σπιτιού τους μέσω της ρευστοποίησης της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας τους.
Η λογική της νέας διαδικασίας είναι ότι τα υπόλοιπα ακίνητα μπορούν να εκποιηθούν για την ικανοποίηση των πιστωτών, ενώ για τον υπολογισμό της νέας ρύθμισης λαμβάνεται υπόψη μόνο η αξία της κύριας κατοικίας και όχι το σύνολο της ακίνητης περιουσίας. Αυτό μπορεί, ανάλογα με τα εισοδήματα, τις οφειλές και τη συνολική οικονομική κατάσταση του οφειλέτη, να οδηγήσει σε χαμηλότερη μηνιαία δόση και μεγαλύτερη διαγραφή του χρέους που απομένει.
Ωστόσο, σύμφωνα με την ΕΚΠΟΙΖΩ, το κρίσιμο ζήτημα είναι ότι η συγκεκριμένη διαδικασία δεν ενεργοποιείται απλώς επειδή το ζητά ο οφειλέτης. Μετά την οριστική υποβολή της αίτησης στον εξωδικαστικό, οι πιστωτές μπορούν να υποβάλουν αντιπρόταση, η οποία προβλέπει ρύθμιση με εκποίηση των λοιπών ακινήτων, εξαιρουμένης της κύριας κατοικίας.
Μάλιστα, η ΕΚΠΟΙΖΩ επισημαίνει ότι η δυνατότητα αυτή αφορά οφειλέτες που έχουν και άλλα ακίνητα πέρα από την κύρια κατοικία. Όσοι δεν διαθέτουν άλλη ακίνητη περιουσία δεν μπορούν να αξιοποιήσουν τη συγκεκριμένη νέα διαδικασία, ακόμη και εάν πρόκειται για ευάλωτους οφειλέτες.
Οι πιστωτές αποφασίζουν για την αντιπρόταση
Ένα από τα βασικά σημεία που αναδεικνύει η ΕΚΠΟΙΖΩ είναι ότι η πρωτοβουλία για την ειδική αυτή λύση βρίσκεται ουσιαστικά στην πλευρά των πιστωτών.
Σύμφωνα με την οργάνωση, οι τράπεζες, οι servicers/funds και οι λοιποί πιστωτές είναι εκείνοι που αποφασίζουν εάν θα υποβάλουν πρόταση που θα συνδέει τη διατήρηση της κύριας κατοικίας με τη ρευστοποίηση των υπόλοιπων ακινήτων.
Υπάρχει, ωστόσο, υποχρέωση υποβολής τέτοιας αντιπρότασης στις περιπτώσεις οφειλετών που πληρούν τα κριτήρια του ευάλωτου οφειλέτη και διαθέτουν τη σχετική βεβαίωση, καθώς και των επιλέξιμων οφειλετών, σύμφωνα με τις προϋποθέσεις του νέου πλαισίου.
Πώς θα εκποιούνται τα άλλα ακίνητα
Η ΕΚΠΟΙΖΩ δίνει ιδιαίτερη έμφαση και στον τρόπο με τον οποίο πραγματοποιείται η εκποίηση.
Η διαδικασία ξεκινά με βάση τη σύμβαση αναδιάρθρωσης, η οποία, εφόσον έχει καταχωρηθεί στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του εξωδικαστικού, αποτελεί εκτελεστό τίτλο.
Η πρωτοβουλία για την εκποίηση αναλαμβάνεται από τον χρηματοδοτικό φορέα που διαθέτει την υψηλότερη ενυπόθηκη απαίτηση. Εάν δεν υπάρχει ενυπόθηκος δανειστής, η διαδικασία ξεκινά από τον πιστωτή με την υψηλότερη απαίτηση. Ο φορέας δίνει εντολή σε δικαστικό επιμελητή να προχωρήσει στην εκποίηση των ακινήτων που προβλέπονται στη σύμβαση.
Ο δικαστικός επιμελητής συντάσσει συνοπτική έκθεση και οφείλει να την επιδώσει μέσα σε πέντε ημέρες στον οφειλέτη, στους ενυπόθηκους και προσημειούχους δανειστές, στο Δημόσιο και στον e-ΕΦΚΑ.
Η εκποίηση δεν μπορεί να οριστεί νωρίτερα από 40 ημέρες ούτε αργότερα από 60 ημέρες από τη σύνταξη της σχετικής έκθεσης. Πραγματοποιείται ηλεκτρονικά ενώπιον πιστοποιημένου συμβολαιογράφου.
Ένα από τα πλέον κρίσιμα σημεία που επισημαίνει η ΕΚΠΟΙΖΩ είναι ότι ο οφειλέτης δεν μπορεί να ασκήσει ανακοπή κατά της διαδικασίας εκποίησης.
«Οι πιστωτές ορίζουν ουσιαστικά την τύχη της περιουσίας»
Η ΕΚΠΟΙΖΩ εκφράζει την άποψη ότι η νέα ρύθμιση, αντί να αποτελεί αποκλειστικά εργαλείο προστασίας της κατοικίας, ενδέχεται να ενισχύσει τη θέση των πιστωτών, καθώς η διατήρηση της κύριας κατοικίας συνδέεται με την απώλεια άλλων ακινήτων.
Ιδιαίτερη ανησυχία εκφράζει η καταναλωτική οργάνωση για τον προσδιορισμό της αξίας των ακινήτων που θα εκποιηθούν, καθώς υποστηρίζει ότι ο οφειλέτης δεν διαθέτει επαρκή δυνατότητα ελέγχου ή αμφισβήτησης της τιμής στο συγκεκριμένο στάδιο.
Παράλληλα, η ΕΚΠΟΙΖΩ θέτει ένα ακόμη ζήτημα: τι θα συμβεί εάν ο οφειλέτης χάσει τα υπόλοιπα ακίνητά του και στη συνέχεια δεν μπορέσει να πληρώσει τη νέα ρύθμιση;
Στην περίπτωση αυτή, όπως προειδοποιεί, υπάρχει κίνδυνος να έχει προηγηθεί η απώλεια της λοιπής περιουσίας και παράλληλα να εξακολουθεί να υπάρχει κίνδυνος για την ίδια την κύρια κατοικία, εφόσον η νέα ρύθμιση δεν μπορεί να εξυπηρετηθεί.
Μειώνεται το όριο ένταξης στα 5.000 ευρώ
Ο Ν. 5313/2026 δεν αφορά μόνο την κύρια κατοικία. Μία ακόμη σημαντική αλλαγή είναι η μείωση του ελάχιστου ύψους οφειλών για την ένταξη στον εξωδικαστικό μηχανισμό από 10.000 ευρώ σε 5.000 ευρώ, για οφειλές προς χρηματοδοτικούς φορείς, Δημόσιο και Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης.
Παράλληλα, προβλέπεται δυνατότητα επανένταξης συγκεκριμένων οφειλετών που είχαν προηγουμένως ενταχθεί στον εξωδικαστικό αλλά έχασαν τη ρύθμιση λόγω μη καταβολής των δόσεων. Για συγκεκριμένη κατηγορία οφειλετών προβλέπεται αποκλειστική προθεσμία έξι μηνών από τις 21 Σεπτεμβρίου 2026 για νέα αίτηση.
Η ΕΚΠΟΙΖΩ υπογραμμίζει, τελικά, ότι το κρίσιμο δεν είναι μόνο η διάσωση της κύριας κατοικίας, αλλά το κατά πόσο η νέα ρύθμιση θα είναι πραγματικά βιώσιμη σε βάθος χρόνου. Η οργάνωση καλεί ουσιαστικά τους οφειλέτες να εξετάζουν με μεγάλη προσοχή τους όρους πριν αποδεχθούν τη σύμβαση αναδιάρθρωσης, καθώς η αποδοχή της ενεργοποιεί δεσμεύσεις για την περιουσία τους.
