Συνθήκες φούσκας τιμών αρχίζουν να διαμορφώνεται στην ελληνική αγορά ακινήτων, με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή να επισημαίνει ότι, σύμφωνα με τα μοντέλα αποτίμησης που χρησιμοποιεί, οι τιμές έχουν φύγει 18% υψηλότερα από το σημείο ισορροπίας, αλλά να τονίζει πάντως ότι δεν υπάρχει στον ορίζοντα προοπτική διόρθωσης.
Σύμφωνα με την έκθεση (In-Depth Review 2026) της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για την Ελλάδα, η ελληνική αγορά ακινήτων διανύει μια περίοδο έντονων πιέσεων, με τις ανατιμήσεις να δημιουργούν πλέον σημαντικά προβλήματα προσιτότητας στην απόκτηση και ενοικίαση στέγης.
Οι τιμές των κατοικιών παρουσιάζουν ενδείξεις υπερτίμησης (overvaluation) της τάξης του 18% για το 2025, με βάση τη μεθοδολογία της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, καθώς ο ρυθμός αύξησης των τιμών διατηρήθηκε σε πολύ υψηλά επίπεδα και οι τιμές αυξήθηκαν κατά 7,8% το 2025 (έναντι 9,1% το 2024).
Το σοβαρότερο πρόβλημα εντοπίζεται στη ραγδαία απόκλιση μεταξύ τιμών και μισθών. Ο δείκτης τιμών κατοικιών προς εισόδημα (house price-to-income ratio) στην Ελλάδα αυξανόταν κατά 5% κατά μέσο όρο ετησίως την περίοδο 2022-2024. Η τάση αυτή έρχεται σε απόλυτη αντίθεση με την υπόλοιπη Ευρώπη, όπου ο αντίστοιχος δείκτης κατέγραψε μέση μείωση 2,4%.
Οι παράγοντες της ζήτησης και τα ενοίκια
Η έντονη ανοδική πορεία τροφοδοτείται από την ισχυρή εγχώρια και ξένη ζήτηση, επισημαίνει η Επιτροπή. Ωστόσο, το 2025 καταγράφηκε επιβράδυνση και πτώση (περίπου κατά 25%) στις εισροές Άμεσων Ξένων Επενδύσεων (FDI) στον τομέα των ακινήτων.
Η πτώση αυτή αποδίδεται εν μέρει στην αυστηροποίηση των προϋποθέσεων για τη χορήγηση Golden Visa, αλλά και στις ρυθμίσεις που επιβλήθηκαν στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb κ.λπ.) δημιούργησε σημαντικές πιέσεις ζήτησης σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας.
Ταυτόχρονα, έχει αυξηθεί η ζήτηση και για μακροχρόνιες ενοικιάσεις, εξέλιξη που συμβαδίζει με τη μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης. Όμως, το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση είναι πλέον περιορισμένο, γεγονός που ασκεί έντονες αυξητικές πιέσεις στις τιμές των ενοικίων.
Επιτάχυνση στην οικοδομή, αλλά δεν είναι αρκετή
Μετά από μια πολυετή περίοδο καθίζησης, οι επενδύσεις σε κατοικίες έχουν επιταχυνθεί τα τελευταία χρόνια. Παρά την ανάκαμψη, όμως, το επίπεδο αυτών των επενδύσεων φτάνει μόλις στο 62% του ευρωπαϊκού μέσου όρου, αντιπροσωπεύοντας το 5,0% του ΑΕΠ για το 2025.
Ένα επιπλέον εμπόδιο προέκυψε στις αρχές του 2025, καθώς οι αβεβαιότητες σχετικά με τον Οικοδομικό Κανονισμό (σ.σ.: λόγω της γνωστής απόφασης του ΣτΕ) επιβράδυναν την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών, κάτι που αναμένεται να μειώσει την κατασκευαστική δραστηριότητα το 2026. Επιπρόσθετα, επισημαίνει η Κομισιόν, τα νομικά κωλύματα και οι καθυστερήσεις στους πλειστηριασμούς κρατούν μεγάλο αριθμό ακινήτων εγκλωβισμένα, εμποδίζοντάς τα να επιστρέψουν στην αγορά για να αυξήσουν την προσφορά.
Οι κίνδυνοι για το σύστημα
Παρά τη μεγάλη υπερτίμηση, οι άμεσοι χρηματοοικονομικοί κίνδυνοι από μια πιθανή διόρθωση (πτώση) των τιμών παραμένουν περιορισμένοι, εκτιμά η Κομισιόν. Αυτό συμβαίνει επειδή ο καθαρός στεγαστικός δανεισμός είναι ακόμα σχετικά χαμηλός και τα νέα στεγαστικά δάνεια χορηγούνται με συντηρητικά κριτήρια από τις τράπεζες.
Για την περαιτέρω θωράκιση, η Τράπεζα της Ελλάδος έχει ήδη εφαρμόσει από τον Ιανουάριο του 2025 προληπτικά μακροπροληπτικά μέτρα για τον περιορισμό του κινδύνου (π.χ. θέτοντας πλαφόν 90% στο LTV -δάνειο προς αξία ακινήτου- για αγοραστές πρώτης κατοικίας και 80% για επόμενες).
Η Κομισιόν, όμως, χτυπά το καμπανάκι και για τους κλιματικούς κινδύνους. Ένα σημαντικό μέρος του αποθέματος κατοικιών της χώρας, ειδικά όσα βρίσκονται κοντά σε όχθες ποταμών, ακτογραμμές και δασικές περιοχές, είναι ιδιαίτερα ευάλωτο στην κλιματική αλλαγή, δημιουργώντας πρόσθετους κινδύνους για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, όπως τονίζει.
