Συνεχείς είναι οι δικαστικές μάχες ανάμεσα σε οφειλέτες και servicers που κινούνται για την επίσπευση πλειστηριασμών, όμως οι δανειολήπτες έχουν αρκετά νομικά «όπλα» για να σταματήσουν την εκποίηση της περιουσίας τους, καθώς κατ' επανάληψη τα δικαστήρια τους έχουν δικαιώσει και έχουν ακυρώσει πλειστηριασμούς. Επιπλέον, μια σημαντική απόφαση του Αρείου Πάγου έβαλε «πάγο» στην πρακτική των πιστωτών να επισπεύδουν πλειστηριασμούς πρόχειρα, χωρίς καν να έχει καταγγελθεί η δανειακή σύμβαση.
Το νομικό τοπίο έχει διαμορφωθεί με τέτοιο τρόπο, που η ακύρωση ενός πλειστηριασμού δεν είναι απλώς ευχολόγιο, αλλά εφικτός στόχος. Η ακύρωση μπορεί να επιτευχθεί μέσα από συγκεκριμένους νομικούς λόγους, διαδικαστικά σφάλματα των πιστωτών και πρόσφατες νομολογιακές εξελίξεις.
Σύμφωνα με όσα επισημαίνει η νομικός Κωνσταντίνα Λεκκάκου, υπάρχουν αρκετά «πατήματα» που μπορούν να οδηγήσουν στην ακύρωση της διαδικασίας:
1. Μη Συμμόρφωση με τις Νομικές Διαδικασίες & Έλλειψη Νομιμοποίησης
Ένα από τα πιο συχνά φαινόμενα στις δικαστικές αίθουσες είναι η βιασύνη των πιστωτών να εκδώσουν την κατασχετήρια έκθεση, οδηγώντας τους σε μοιραία σφάλματα. Τα δικαστήρια έχουν ακυρώσει πλειστηριασμούς για τους εξής λόγους:
- Ελαττωματική Κοινοποίηση: Ο πλειστηριασμός δεν κοινοποιήθηκε στον οφειλέτη με τον νόμιμο τρόπο ή εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας, στερώντας του το δικαίωμα άμυνας.
- Έλλειψη Δημοσιότητας: Δεν τηρήθηκαν οι κανόνες για την έγκαιρη και σωστή δημοσίευση του πλειστηριασμού (π.χ. σε ηλεκτρονικά μέσα ή στο Δελτίο Δικαστικών Δημοσιεύσεων).
- Ανεπίσημα Έγγραφα: Τα έγγραφα που προσκομίστηκαν στο δικαστήριο ή επιδόθηκαν στον οφειλέτη δεν ήταν πρωτότυπα ή νομίμως επικυρωμένα (απλά φωτοαντίγραφα). Εάν αυτό συμβεί κατά την εξώδικη καταγγελία, το ποσό δεν θεωρείται καν ληξιπρόθεσμο.
- Αμφισβήτηση Ενεργητικής Νομιμοποίησης: Συχνά παρουσιάζονται κενά στη σύμβαση διαχείρισης μεταξύ του ξένου fund και της εταιρείας διαχείρισης (Servicer) στην Ελλάδα. Αν δεν αποδεικνύεται ρητά η ανάθεση της διαχείρισης για τη συγκεκριμένη οφειλή, ο Servicer δεν έχει δικαίωμα να κινήσει διαδικασίες εκτέλεσης.
2. Αοριστία Ποσού Οφειλής και Ανακριβής Εκκαθάριση
Για να είναι έγκυρη μια κατάσχεση, η απαίτηση πρέπει να είναι βέβαιη και εκκαθαρισμένη.
- Αοριστία στην Επιταγή προς Πληρωμή: Σε πολλές περιπτώσεις, όπως σε πρόσφατη υπόθεση δανειολήπτη, η αναγκαστική εκτέλεση κρίθηκε άκυρη διότι στην επιταγή (που στηρίχθηκε στη διαταγή πληρωμής) δεν διευκρινιζόταν ποια συγκεκριμένα επιμέρους ποσά συνέθεταν το συνολικό χρέος (κεφάλαιο, τόκοι, έξοδα). Ο οφειλέτης πρέπει να γνωρίζει επακριβώς τι καλείται να πληρώσει.
- Λανθασμένος Υπολογισμός Επιτοκίων: Εάν αποδειχθεί ότι το ποσό της απαίτησης έχει διογκωθεί λόγω παράνομου ανατοκισμού ή καταχρηστικών ρητρών (π.χ. ρήτρα ελβετικού φράγκου χωρίς την απαραίτητη διαφάνεια), η διαδικασία μπορεί να προσβληθεί.
3. Η Αρχή της Αναλογικότητας και η Καταχρηστική Άσκηση Δικαιώματος
Η νομολογία έχει εμπλουτιστεί με αποφάσεις που βασίζονται στο άρθρο 281 του Αστικού Κώδικα περί καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος.
- Η περίπτωση της Μακροχρόνιας Μίσθωσης/Αγοράς: Όπως έκρινε το Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιά, αν ένας αγοραστής έχει εξοφλήσει το ακίνητο στους προηγούμενους ιδιοκτήτες και διαμένει σε αυτό, αλλά δεν ολοκληρώθηκε η τυπική μεταγραφή στο Υποθηκοφυλακείο, η επίσπευση πλειστηριασμού για χρέη του παλιού ιδιοκτήτη παραβιάζει την καλή πίστη.
- Παραβίαση της Αναλογικότητας: Έχουν υπάρξει δικαστικές αποφάσεις που ακύρωσαν πλειστηριασμούς όταν η οφειλή ήταν δυσανάλογα μικρή σε σχέση με την αξία του ακινήτου (π.χ. πλειστηριασμός πρώτης κατοικίας αξίας 200.000€ για οφειλή 10.000€), κρίνοντας την ενέργεια ως καταχρηστική και δυσανάλογα επαχθή για τον οφειλέτη.
4. Σφάλματα στην Περιγραφή του Ακινήτου
Ένας επιπλέον λόγος που οδηγεί συχνά σε διορθώσεις ή και ακυρώσεις (μέσω ανακοπής του άρθρου 954 ΚΠολΔ) είναι η λανθασμένη εκτίμηση:
- Εσφαλμένη Περιγραφή: Εάν η κατασχετήρια έκθεση περιγράφει το ακίνητο ελλιπώς (π.χ. αναφέρει οικόπεδο ενώ υπάρχει κτίσμα, ή δεν αναφέρει την ύπαρξη πισίνας/ανακαινίσεων), αυτό μειώνει την αξία του και αποτρέπει πλειοδότες.
- Υποτίμηση Αξίας: Η τιμή πρώτης προσφοράς πρέπει να ανταποκρίνεται στην εμπορική αξία. Εάν η εκτίμηση του δικαστικού επιμελητή είναι εξωπραγματικά χαμηλή, το δικαστήριο μπορεί να παρέμβει.
Απόφαση - κλειδί από τον Άρειο Πάγο
Το νομικό οπλοστάσιο των οφειλετών ενισχύθηκε σημαντικά με την υπ’ αριθμ. 978/2025 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία «ανάχωμα» σε αυθαιρεσίες των πιστωτικών ιδρυμάτων που συχνά κινούν διαδικασίες κατά δανειοληπτών για δάνεια που δεν έχουν καταγγελθεί. Το Δικαστήριο ξεκαθάρισε ότι μια απλή επιστολή που αναφέρει ότι «ο λογαριασμός κλείνει» ή ότι «είστε υπερήμεροι», δεν ισοδυναμεί αυτόματα με νόμιμη καταγγελία της σύμβασης.
Για να είναι έγκυρη η καταγγελία και να ξεκινήσει η διαδικασία του πλειστηριασμού, το εξώδικο της τράπεζας πρέπει:
- Να δηλώνει ρητά τη βούληση για καταγγελία της σύμβασης (και όχι απλά να καλεί σε πληρωμή).
- Να προσδιορίζει με σαφήνεια τον λόγο της καταγγελίας (π.χ. ακριβής αριθμός καθυστερούμενων δόσεων), ώστε να αποδεικνύεται ότι τηρήθηκαν οι όροι της σύμβασης (π.χ. καθυστέρηση άνω των 3 μηνών).
Στην υπόθεση που κρίθηκε, επειδή η τράπεζα έστειλε μια αόριστη «εξώδικη δήλωση» χωρίς να αναφέρει ποιες δόσεις οφείλονταν, η Διαταγή Πληρωμής ακυρώθηκε εξ ολοκλήρου, καθώς το χρέος θεωρήθηκε πως δεν έγινε ποτέ ληξιπρόθεσμο στο σύνολό του.
