Ράλι που δεν δικαιολογείται από τα θεμελιώδη οικονομικά στοιχεία έχουν κάνει από το 2016 και μετά οι τιμές κατοικιών στην Ελλάδα, κάτι που οφείλεται στη μεγάλη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης κατοικιών. Με τη σειρά της, η ακραία ανισορροπία που έχει δημιουργηθεί, με τη ζήτηση να υπερβαίνει συντριπτικά την προσφορά, οφείλεται σε πολύ μεγάλο βαθμό στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb, οι οποίες έχουν προσθέσει περίπου 170.000 κατοικίες στην πλευρά της ζήτησης.
Σύμφωνα με μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς, που δημοσιεύεται λίγες ημέρες μετά την ανάλυση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, η οποία βρήκε ότι η υπερτίμηση των κατοικιών σε σχέση με τα έσοδα από ενοίκια φθάνει το 29%, η αύξηση τιμών των κατοικιών που έχει σημειωθεί σωρευτικά από το 2016 (πλησιάζει το 60%, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος) είναι κατά 14% μεγαλύτερη από όσο δικαιολογεί η αύξηση των εισοδημάτων την ίδια περίοδο.
Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της μελέτης, την τελευταία δεκαετία κατασκευάσθηκαν περίπου 155.000 νέες κατοικίες. Αν εκδηλωνόταν ζήτηση μόνο από νοικοκυριά για τη στέγασή τους, δεν θα υπήρχε μεγάλη ανισορροπία για να ανεβούν πολύ απότομα οι τιμές, αφού υπολογίζεται ότι η ζήτηση από την πλευρά των νοικοκυριών αφορούσε μόνο 197.000 σπίτια. Ωστόσο, στην εξίσωση προστίθεται η ζήτηση άλλων 170.000 κατοικιών για βραχυχρόνια μίσθωση, που εκτινάσσει τη συνολική ζήτηση σε 367.000 κατοικίες, δηλαδή σε αριθμό 2,4 φορές μεγαλύτερο από την προσφορά.
Η Πειραιώς προβλέπει ότι η μεταβολή των τιμών θα συνεχίσει να είναι θετική τα επόμενα χρόνια, λόγω της ανισορροπίας προσφοράς και ζήτησης, όμως οι ρυθμοί αύξησης θα υποχωρήσουν.
Η ανισορροπία στην αγορά
Ειδικότερα, όπως αναφέρει η Πειραιώς, έναυσμα για τη μελέτη που εξέδωσε, αναφορικά με την πορεία της αγοράς κατοικίας αποτέλεσε η συνειδητοποίηση ότι συσσωρευτικά από το 2016 ως το 2022 ο ρυθμός αύξησης των τιμών οικιστικών ακινήτων έχει αυξηθεί κατά 14% περισσότερο σε σχέση με τον ρυθμό αύξησης ο οποίος θα δικαιολογείτο βάσει της εξέλιξης των θεμελιωδών μακροοικονομικών μεγεθών της ελληνικής οικονομίας.
Η αναζήτηση των παραγόντων που έχουν οδηγήσει σε αυτή τη σημαντική απόκλιση μας οδηγεί στο συμπέρασμα ότι οι εξελίξεις στην ελληνική οικονομία τα χρόνια της κρίσης και της ύφεσης έχουν δημιουργήσει μια σημαντική ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης οικιστικών ακινήτων, η οποία δυστυχώς θα είναι δύσκολο να γεφυρωθεί σε βραχυχρόνιο ορίζοντα.
Παίρνοντας τα δεδομένα από την αρχή βλέπουμε ότι η κατακόρυφη πτώση των τιμών ακινήτων αντανακλά πλήρως τόσο τη μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος και της κατανάλωσης των ελληνικών νοικοκυριών όσο και την απότομη και αντικυκλική αύξηση της φορολογίας των ακινήτων (δηλαδή την αύξηση της φορολογίας σε μια περίοδο πτώσης των τιμών και των αγοροπωλησιών).
Αποτέλεσμα αυτών είναι ο τομέας των ακινήτων από κινητήρια δύναμη της ελληνικής οικονομίας να μεταβληθεί σε ανασταλτικό παράγοντα οικονομικής δραστηριότητας και στη συνέχεια να περάσει στην πλήρη αφάνεια και ασημαντότητα. Ωστόσο οι δυνάμεις της αγοράς παραμένουν σε λειτουργία και η ανάκαμψη των τιμών, παράλληλα με τη βελτίωση των συνθηκών ζήτησης και την άρση των χρηματοδοτικών περιορισμών, έχουν οδηγήσει τόσο σε αύξηση των οικοδομικών αδειών όσο και στην αύξηση των νέων επενδύσεων αυτών καθαυτών.
Τα δεδομένα της προσφοράς και της ζήτησης
Πώς όμως ποσοτικοποιείται η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης;
- Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της μελέτης, η κατασκευαστική δραστηριότητα έφτασε στο απόγειό της το 2005 με την έκδοση 66 χιλιάδων οικοδομικών αδειών, οι οποίες αντιστοιχούσαν σε 195 χιλιάδες κατοικίες. Έκτοτε η πτώση ήταν συνεχής, με αποτέλεσμα να οδηγηθούμε σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα κατασκευαστικής δραστηριότητας την περίοδο 2012 και ύστερα, με ετήσια έκδοση αδειών που αντιστοιχεί σε 16 χιλιάδες κατοικίες κατ’ έτος.
- Συνακόλουθα, μεταξύ της απογραφής 2001-2011 καταγράφεται αύξηση του αριθμού των κατοικιών κατά 917 χιλιάδες, ενώ την επόμενη δεκαετία 2012-2022 υπολογίζουμε ότι προστέθηκαν μόνο 155 χιλιάδες.
- Ταυτόχρονα, από την πλευρά της ζήτησης την περίοδο 2001-2011 καταγράφεται αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών κατά 582 χιλιάδες, ενώ από το 2012 έως το 2022 υπολογίζουμε τη δημιουργία μόνο 197 χιλιάδων νοικοκυριών.
- Επιπρόσθετα όμως ένα νέο χαρακτηριστικό που έχει προκύψει τα τελευταία χρόνια είναι η αύξηση της ζήτησης κατοικιών λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η ζήτηση αυτή, η οποία δρα προσθετικά στη ζήτηση για στέγαση στα εγχώρια νοικοκυριά, ανέρχεται πλέον σε 170 χιλιάδες κατοικίες.
- Συμπερασματικά λοιπόν, η ανισορροπία που εντοπίζει η μελέτη δεν είναι παρά προϊόν της απόστασης ανάμεσα στις 155 χιλιάδες νέες κατοικίες που υπολογίζουμε ότι κατασκευάστηκαν τα τελευταία 10 χρόνια από τη μια και της συνολικής ζήτησης για 367 χιλιάδες νέες κατοικίες (197 χιλιάδες νέα νοικοκυριά συν 170 χιλιάδες βραχυχρόνιες μισθώσεις).
- Αυτό λοιπόν το έλλειμμα προσφοράς έναντι ζήτησης κατά περίπου 212 χιλιάδες κατοικίες είναι που έχει δημιουργήσει μια συσσωρευτική αποτίμηση των τιμών κατοικιών 14% πέρα και πάνω από την αύξηση που δικαιολογεί το επίπεδο ανάπτυξης των εισοδημάτων.
Δεδομένου δε του μεγέθους του χάσματος μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, οι ρυθμοί αύξησης των τιμών των κατοικιών αναμένεται να μετριασθούν αλλά όχι να περάσουν σε αρνητικό πρόσημο. Συνέπεια όλων αυτών είναι η αγορά ακινήτων να βρίσκεται στο σημείο του οικονομικού κύκλου όπου οι δυνητικοί αγοραστές είναι ακόμα διατεθειμένοι να αποδεχθούν τις ολοένα και αυξανόμενες απαιτήσεις των πωλητών, αλλά με εμφανή σημάδια κόπωσης προετοιμάζοντάς μας για την είσοδο στην επόμενη φάση το κύκλου όπου υψηλότερες τιμές θα συνοδεύονται από πτώση των συναλλαγών/αγοροπωλησιών.
