Η ελληνική αγορά ακινήτων έχει διαγράψει εντυπωσιακή πορεία ανάκαμψης τα τελευταία χρόνια, με τις τιμές να παρουσιάζουν σταθερή άνοδο, ιδιαίτερα στα αστικά κέντρα και σε τουριστικές περιοχές υψηλής ζήτησης. Βρίσκεται όμως ακόμη χαμηλά στην ευρωπαϊκή κατάταξη και έχει μεγάλα περιθώρια περαιτέρω ανάπτυξης και ανόδου.
Την εκτίμηση αυτή διατυπώνει η Δέσποινα Χαμηλάκη, Μanaging Partner, Grivalia Management.
Οπως επισημαίνει μιλώντας στο Sofokleousin.gr, οι διεθνείς επενδυτές εξακολουθούν να δείχνουν ενδιαφέρον για την ελληνική αγορά, με έμφαση σε κατοικίες, τουριστικά ακίνητα, χώρους για logistics και data centers. «Η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη για γραφεία σύγχρονων προδιαγραφών, τουριστικά ακίνητα και νέες κατοικίες, όπου η προσφορά δεν επαρκεί για να καλύψει τις ανάγκες της αγοράς».
Στον τομέα των τουριστικών ακινήτων, η προοπτική παραμένει θετική, καθώς η Ελλάδα αλλάζει βαθμίδα και προσελκύει επενδύσεις σε ξενοδοχειακές μονάδες υψηλών προδιαγραφών.
Για τη βραχυχρόνια μίσθωση τονίζει ότι παραμένει εξαιρετικά αποδοτική, καθώς οι παρεμβάσεις που έγιναν αφορούν συγκεκριμένες περιοχές. Πάντως τα φορολογικά κίνητρα που δόθηκαν χρειάζονται περαιτέρω ρυθμίσεις και διευκρινίσεις.
Οσον αφορά τη νέα αναδιάρθρωση του προγράμματος Golden Visa, το οποίο πλέον απαιτεί επένδυση 800.000 ευρώ, η κ. Χαμηλάκη τονίζει ότι η αύξηση του ορίου συμβάλλει στην απορρόφηση ακινήτων υψηλότερης αξίας και περιορίζει τη στρέβλωση που είχε δημιουργηθεί σε περιοχές χαμηλότερου εισοδήματος.
Συνέντευξη στον ΤΑΣΟ ΤΣΟΜΠΑΝΙΔΗ
- Ποιές είναι τώρα οι τάσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων και τι προοπτικές διαμορφώνονται;
- H αγορά μας έχει αδιαμφισβήτητα ανακάμψει τα τελευταία χρόνια, μετά από την παρατεταμένη καθίζηση που υπέστη κατά τη διάρκεια της κρίσης. Η άνοδος την τελευταία πενταετία είναι συνεχής. Ομως επικεντρώνεται κυρίως σε αστικά κέντρα και prime locations. Παρατηρούμε, δηλαδή, διαφορετικούς ρυθμούς αύξησης ανάλογα με το είδος και την τοποθεσία του ακινήτου. Ενδεικτικά αναφέρω ότι καταγράφεται ιδιαίτερα υψηλή ζήτηση για γραφεία σύγχρονων βιοκλιματικών χαρακτηριστικών και μεγάλης προβολής σε εδραιωμένες γραφειακές αγορές, για τουριστικά ακίνητα σε αστικά κέντρα και δημοφιλείς προορισμούς και φυσικά για οικιστικά ακίνητα, όπου η ζήτηση -ιδιαιτέρως των νέων οικοδομών- ξεπερνάει την προσφορά.
- Οι σημερινές τιμές στην χώρα μας παρά την μεγάλη άνοδο βρίσκονται στην 23η θέση μεταξύ των χωρών μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Πως ερμηνεύεται την εξέλιξη αυτή;
- Η πτώση της ζήτησης και κατ’ επέκταση των τιμών στην ελληνική αγορά κατά τη διάρκεια της κρίσης, ήρθε σε συνδυασμό με μεγάλη ύφεση σε όλο το μακροοικονομικό περιβάλλον της χώρας (υψηλά ποσοστά ανεργίας, χαμηλά εισοδήματα). Ως αποτέλεσμα, παρά τη σημαντική αύξηση οι τιμές δεν έχουν φθάσει ακόμη στα επίπεδα των υπόλοιπων ευρωπαϊκών χωρών.
Airbnb και Golden Visa
- Ο τομέας βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει εμφανίσει μεγάλη ανάπτυξη κατά την εξαετία 2017-2023. Οι πρόσφατες αλλαγές στη νομοθεσία διαμορφώνουν νέα δεδομένα. Ποιά θα είναι η μελλοντική εικόνα της αγοράς αυτής;
- Καθώς οι παρεμβάσεις αφορούν συγκεκριμένες περιοχές, οι αποδόσεις της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα συνεχίσουν να είναι υψηλότερες. Τα φορολογικά κίνητρα που δόθηκαν θεωρούμε ότι χρειάζονται περαιτέρω ρυθμίσεις/ διευκρινίσεις. Επισημαίνω μιά ρύθμιση που πρέπει να αλλάξει: Εάν ένα κλειστό σπίτι νοικιαστεί για μία τριετία, ο ιδιοκτήτης δικαιούται φοροαπαλλαγή. Την χάνει όμως εάν ο μισθωτής αποχωρήσει νωρίτερα.
Αν το δούμε συνολικά, τα κίνητρα που δόθηκαν και τα μέτρα που λήφθηκαν δεν είναι αρκετά ώστε να επιφέρουν κάποια αξιοσημείωτη αλλαγή στον τομέα.
- Ο θεσμός της Golden Visa βρίσκεται σε φάση αναδιάρθρωσης με την πρόσφατη πολύ σημαντική αναπροσαρμογή της μίνιμουμ απαιτούμενης επένδυσης στα 800.000 ευρώ. Πιστεύετε ότι θα έχει επιπτώσεις στην κτηματαγορά;
- Θεωρούμε ότι οι τελευταίες αλλαγές στο θεσμό της Golden Visa έχουν θετικό αντίκτυπο στην αγορά. Η αύξηση του ορίου βοηθά στην απορρόφηση των ακινήτων υψηλότερης αξίας, για τα οποία δεν υπάρχουν πολλοί εγχώριοι αγοραστές.
Σημαντικό είναι ότι αποφεύγεται η στρέβλωση που δημιουργούσαν τα διαφορετικά ελάχιστα όρια, κυρίως σε περιοχές χαμηλότερου εισοδήματος, στις οποίες μέχρι πρότινος στρέφονταν οι ξένοι επενδυτές προκειμένου να αποκτήσουν την Golden Visa με το χαμηλότερο δυνατόν τίμημα.
Το κίνητρο που δόθηκε για μετατροπή ακινήτων σε κατοικία με το χαμηλότερο όριο των 250.000 ευρώ παρατηρούμε ότι ήδη έχει αποτέλεσμα, καθώς καταγράφεται ζήτηση ξένων επενδυτών για αντίστοιχα ακίνητα.
Ξένες επενδύσεις
- Καθώς οι τιμές ανεβαίνουν, βλέπετε να αλλάζει στο μέλλον η στάση των διεθνών επενδυτών; Που θα επικεντρωθεί το ενδιαφέρον τους;
- Οι προσδοκίες παραμένουν ιδιαίτερα θετικές για τις κατοικίες, τα τουριστικά καταλύματα υψηλών προδιαγραφών, τις αποθήκες ειδικά κοντά στα αστικά κέντρα και τα data centres. Ωστόσο, οι μεταβολές στη νομοθεσία, έχουν άμεσο αντίκτυπο στον προγραμματισμό επενδύσεων. Ενδεικτικά σημειώνουμε ότι οι πρόσφατες αποφάσεις περί ΝΟΚ έχουν καταστήσει επιφυλακτικούς πολλούς ξένους επενδυτές, οι οποίοι τηρούν πλέον στάση αναμονής για επενδύσεις που σχετίζονται με οικόπεδα και ακίνητα που ενδέχεται να επηρεάζονται.
- Μεγάλο μέρος των ξένων επενδύσεων στην ελληνική κτηματαγορά έχει διοχετευθεί στα τουριστικά ακίνητα. Τι προβλέπετε για την πορεία των τιμών και τη ζήτηση στη συγκεκριμένη αγορά;
- Η τουριστική αγορά στην Ελλάδα παραμένει σε ανοδική τροχιά, με έσοδα ρεκόρ. Αναμένουμε ότι αυτή η τάση θα συνεχιστεί και τα επόμενα χρόνια. Η Ελλάδα ανεβαίνει βαθμίδα στην παγκόσμια κατάταξη ως τουριστικός προορισμός. Παράλληλα αυξάνονται οι ξένες επενδύσεις. Η άφιξη παγκόσμιων εμπορικών σημάτων πολυτελείας επικυρώνουν τη θέση της Ελλάδας στη διεθνή σκηνή.
Η Grivalia Hospitality βρίσκεται στην πρώτη γραμμή αυτού του μετασχηματισμού και σε καλή θέση για να κεφαλαιοποιήσει τη δυναμική, με σαφή στρατηγική και οργάνωση πλατφόρμας.
- Ποιά είναι η συνολική απόδοση του χαρτοφυλακίου σας τα τευταία χρόνια και ποιές επιλογές βλέπετε ως ευκαιρίες στο κλάδο;
- Η μέση ετήσια απόδοση στην πενταετία διαμορφώνεται σε 7,2% με 7,3%. Το χαρτοφυλάκιο μας έχει ευρεία διάρθρωση, περιλαμβάνοντας ακίνητα πολλών κατηγοριών με υψηλές αποδόσεις. Aποτελείται κυρίως από ακίνητα γραφείων, big boxes/supermarket και logistics.
Τα ακίνητα μας είναι μισθωμένα σε πολύ καλούς μισθωτές . Πολλά βρίσκονται σε εμπορικά σημεία του αστικού ιστού καθώς και στην περιφέρεια.
Ο συνδυασμός τοποθεσίας, ποιότητας ακινήτων και μισθωτών/μισθώσεων καθιστά το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο ανθεκτικό στις μεταβολές των οικονομικών συνθήκων και προσφέρει υπεραξίες.
Εμφαση στα «πράσινα κτίρια»
- Σε ποιο βαθμό έχετε προχωρήσει όσον αφορά την πιστοποίηση των ακινήτων βάσει κριτηρίων ESG καθώς και της τήρησης των κριτηρίων βιωσιμότητας;
- Η εταιρεία μας έχει εντάξει στη στρατηγική διαχείρισης των υφιστάμενων χαρτοφυλακίων ακινήτων την ενεργειακή αναβάθμισή τους. Εχει υλοποιήσει ήδη σοβαρές επενδύσεις γι αυτό το σκοπό. Ταυτόχρονα προωθεί τη σταδιακή πιστοποίηση των αναβαθμισμένων ακινήτων σύμφωνα με πρότυπα που δημοσιεύονται από έγκυρους και αρμόδιους διεθνείς οργανισμούς.
Η εταιρεία αναγνωρίζει ότι τα «πράσινα κτίρια» μπορούν όχι μόνο να μειώσουν τις αρνητικές επιπτώσεις προς το περιβάλλον με τη χρήση μικρότερων ποσοτήτων ύδατος, ενέργειας ή φυσικών πόρων, αλλά και σε ορισμένες περιπτώσεις, είναι δυνατόν να έχουν θετική επίδραση στο περιβάλλον (σε κλίμακα κτιρίων ή σε αστική κλίμακα).
Τα «πράσινα κτίρια» παρέχουν συγκεκριμένα χρηματοοικονομικά πλεονεκτήματα. Σ΄αυτά περιλαμβάνονται εξοικονομήσεις στο κόστος λειτουργίας (π.χ. μείωση δαπανών λογαριασμών κοινής ωφελείας για τους ενοικιαστές), αυξημένοι συντελεστές πληρότητας για τους ιδιοκτήτες κτιρίων και δημιουργία θέσεων εργασίας.
