Επικίνδυνο συνδυασμό για τις αγορές οικιστικών και εμπορικών ακινήτων της ευρωζώνης αποτελούν τα υψηλά επιτόκια και «φουσκωμένες» τιμές ακινήτων, όπως προειδοποιεί η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα στη νέα της έκθεση για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα. Στην Ελλάδα, όπως έχει τονίσει η Τράπεζα της Ελλάδος, ο κίνδυνος απότομης πτώσης των τιμών είναι μικρός, καθώς οι τιμές, τόσο των οικιστικών, όσο και των εμπορικών ακινήτων δεν έχουν ακόμη καλύψει πλήρως το έδαφος που έχασαν στη διάρκεια της μεγάλης οικονομικής κρίσης.
Η ΕΚΤ παρακολουθεί με αρκετή ανησυχία τις εξελίξεις στο real estate, καθώς εκτιμά ότι μια άτακτη υποχώρηση των τιμών αποτελεί τον σοβαρότερο κίνδυνο για τις τράπεζες. Όπως σημειώνει, «τόσο η έκδοση ενυπόθηκων δανείων όσο και οι τιμές των κατοικιών έχουν επιβραδυνθεί σημαντικά εν μέσω υψηλότερων επιτοκίων».
Όπως εξηγεί η ΕΚΤ, «το μέσο επιτόκιο των δανείων για αγορά κατοικίας στη ζώνη του ευρώ διαμορφώθηκε σε 3,4% τον Μάρτιο του 2023, σχεδόν 2 ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερα από ό,τι ήταν ένα χρόνο νωρίτερα. Αυτή η απότομη αύξηση του κόστους δανεισμού οδήγησε σε σημαντική μείωση της χορήγησης δανείων. Ενώ ο όγκος των νέων χορηγήσεων ήταν υψηλότερος κατά το α ́ εξάμηνο του 2022 σε σχέση με τα προηγούμενα έτη, μειώθηκε σημαντικά το β ́ εξάμηνο του έτους και μειώθηκε εκ νέου απότομα στις αρχές του 2023».
Ύστερα από αρκετά χρόνια ανόδου, που δημιούργησε υπερβολές αποτίμησης, η ΕΚΤ σημειώνει ότι «οι τιμές των οικιστικών ακινήτων σε ορισμένες χώρες της ζώνης του ευρώ ή τμήματα της αγοράς άρχισαν επίσης να μειώνονται το β ́ εξάμηνο του 2022. Αυτή η πτώση θα μπορούσε να γίνει πιο έντονη καθώς τα υψηλότερα επιτόκια μειώνουν την οικονομική προσιτότητα των ενυπόθηκων δανείων. Στην τελευταία έρευνα της ΕΚΤ για τις τραπεζικές χορηγήσεις, οι τράπεζες ανέφεραν περαιτέρω σημαντική καθαρή αυστηροποίηση των πιστοδοτικών κριτηρίων για στεγαστικά δάνεια και ισχυρή καθαρή μείωση της ζήτησης δανείων το α ́ τρίμηνο του 2023. Αναμένουν ότι τα πιστοδοτικά κριτήρια για τα ενυπόθηκα δάνεια θα γίνουν αυστηρότερα και η καθαρή ζήτηση δανείων θα μειωθεί περαιτέρω και το β ́ τρίμηνο του έτους, αν και σε μικρότερο βαθμό από ό,τι το πρώτο τρίμηνο. Με άλλα λόγια, οι τάσεις που παρατηρήθηκαν στις νέες χορηγήσεις και στις τιμές των κατοικιών στο τέλος του 2022 αναμένεται να συνεχιστούν το 2023».
Όπως προειδοποιεί η ΕΚΤ,
- Ένας συνδυασμός πιεσμένων αποτιμήσεων, υψηλού χρέους και ευαισθησίας στα επιτόκια σε ορισμένες χώρες της ζώνης του ευρώ θα μπορούσε να ενισχύσει τις ζημίες σε ολόκληρο το σύστημα σε περίπτωση που υλοποιηθεί ένα δυσμενές σενάριο. Η ταχεία αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων τα τελευταία χρόνια έχει οδηγήσει σε πιέσεις σε αποτιμήσεις σε ορισμένες χώρες της ζώνης του ευρώ, καθώς η δυναμική των τιμών των κατοικιών έχει υπερβεί τα θεμελιώδη μεγέθη τους. Σε ορισμένες χώρες της ζώνης του ευρώ, οι εκτιμήσεις για υπερτίμηση των κατοικιών το δ ́ τρίμηνο του 2022 υπερβαίνουν το 10%, αυξάνοντας τον κίνδυνο διόρθωσης των τιμών. Ταυτόχρονα, η δανειακή επιβάρυνση των νοικοκυριών παρέμεινε υψηλή, αυξάνοντας τον κίνδυνο αθέτησης υποχρεώσεων ή χαμηλότερης κατανάλωσης σε περίπτωση δυσμενών κλυδωνισμών, όπως σημαντική αύξηση της ανεργίας. Ωστόσο, αυτές οι ευπάθειες ποικίλλουν μεταξύ των χωρών της ζώνης του ευρώ. Σε χώρες όπου κυριαρχούν τα ενυπόθηκα δάνεια σταθερού επιτοκίου, η αύξηση των επιτοκίων θα έχει κυρίως αρνητικό αντίκτυπο στη ζήτηση νέων δανείων βραχυπρόθεσμα, ενώ θα αυξήσει επίσης τα βάρη του χρέους των νοικοκυριών σε χώρες με μεγάλο μερίδιο ενυπόθηκων δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου.
- Τα ποσοστά αθέτησης των ενυπόθηκων δανείων των νοικοκυριών είναι πιθανό να αυξηθούν σε περίπτωση οικονομικής ύφεσης, αν και μια σοβαρή αύξηση εξακολουθεί να αποτελεί μικρό κίνδυνο. Η αύξηση των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων από μόνη της είναι απίθανο να προκαλέσει σημαντική αύξηση των αθετήσεων ενυπόθηκων δανείων. Οι εκτιμώμενες πιθανότητες αθέτησης υποχρεώσεων για τα ενυπόθηκα δάνεια παρουσιάζουν μέτρια αύξηση (περίπου 0,2 ποσοστιαίες μονάδες) εάν ληφθεί υπόψη μόνο ο αντίκτυπος των υψηλότερων επιτοκίων. Αντίθετα, οι εκτιμώμενοι κίνδυνοι αυξάνονται πολύ περισσότερο (έως και 5 ποσοστιαίες μονάδες) όταν εξετάζονται διαφορετικά σενάρια που συνδυάζουν υψηλότερα επιτόκια με υψηλότερη ανεργία, χαμηλότερες τιμές κατοικιών και χαμηλότερα διαθέσιμα εισοδήματα. Τα δυσμενέστερα σενάρια εξακολουθούν να αποτελούν ακραίο κίνδυνο, καθώς τα νοικοκυριά έχουν γενικά επωφεληθεί από τις ευνοϊκές συνθήκες της αγοράς εργασίας και τα μέτρα μακροπροληπτικής πολιτικής για τους δανειολήπτες, ενώ το αυξανόμενο μερίδιο των ενυπόθηκων δανείων σταθερού επιτοκίου έχει καταστήσει τους δανειολήπτες πιο ανθεκτικούς σε πολλές χώρες τα τελευταία χρόνια.
Σε ό,τι αφορά τα εμπορικά ακίνητα, η ΕΚΤ υπογραμμίζει ότι οι συσσωρευμένες ευπάθειες είναι αυξημένες σε ορισμένες χώρες της ζώνης του ευρώ και θα μπορούσαν να ενισχύσουν τις ζημίες υπό ένα δυσμενές σενάριο. «Οι αγορές εμπορικών ακινήτων (CRE) υφίστανται σαφή κάμψη», αναφέρει η ΕΚΤ, «με πτώση των τιμών, πτώση της ζήτησης των επενδυτών και εναπομένουσες ευπάθειες που εξακολουθούν να υφίστανται λόγω της πανδημίας. Η αύξηση των τιμών στις αγορές εμπορικών ακινήτων υποχώρησε απότομα σε αρνητικό έδαφος στο τέλος του 2022. Αυτό συνοδεύτηκε από απότομη πτώση της δραστηριότητας της αγοράς, με 39% λιγότερες συναλλαγές στις αγορές εμπορικών ακινήτων της ζώνης του ευρώ το δ ́ τρίμηνο του 2022 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Αυτός ο ρυθμός μείωσης είναι παρόμοιος με αυτόν που παρατηρήθηκε κατά τη διάρκεια της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης».
Στα καταληκτικά της συμπεράσματα, η ΕΚΤ υπογραμμίζει ότι «η ταχύτητα και το βάθος της πτωτικής στροφής στις αγορές ακινήτων της ζώνης του ευρώ θα καθορίσουν το ενδεχόμενο άσκησης πιέσεων στο χρηματοπιστωτικό σύστημα, ιδίως εάν η διόρθωση δεν είναι ομαλή. Η οικονομική προσιτότητα και η ζήτηση στις αγορές κατοικίας έχουν μειωθεί, καθώς οι χρηματοπιστωτικές συνθήκες έχουν γίνει αυστηρότερες –μέχρι στιγμής με ομαλό τρόπο για τις αγορές ακινήτων, οι οποίες είχαν σημειώσει σημαντική ανάπτυξη τα προηγούμενα χρόνια. Οι κίνδυνοι εξακολουθούν να κλίνουν προς τα κάτω, ιδίως στις χώρες όπου τα επίπεδα χρέους είναι αυξημένα και τα ακίνητα ενδέχεται να είναι υπερτιμημένα».
Γιατί είναι ασφαλέστερη η ελληνική αγορά
Σε αυτό το δυσμενές για τα ακίνητα κλίμα της ευρωζώνης, η ελληνική αγορά ακινήτων είναι μια νησίδα σχετικής σταθερότητας. Το αγοραστικό ενδιαφέρον παραμένει ισχυρό, ενώ οι τιμές, που υποχώρησαν δραματικά την περίοδο της οικονομικής κρίσης, παραμένουν ακόμη σε μεγάλη απόσταση από τα ιστορικά τους υψηλά, κάτι που σημαίνει ότι είναι εκ των πραγμάτων περιορισμένες οι ανησυχίες για υπερτίμηση και νέα απότομη διόρθωση.
Όπως σημείωνε η Τράπεζα της Ελλάδος στη δική της έκθεση για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα,
- Η αγορά κατοικιών, σύμφωνα με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, συνεχίζει να καταγράφει ισχυρή αυξητική τάση στους ετήσιους ρυθμούς μεταβολής των τιμών της, αν και σε τοπικό επίπεδο παρατηρούνται έντονες διαφοροποιήσεις. Οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν το 2022 κατά 11,1% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 7,6% το 2021 και 4,5% το 2020.
- Οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά οικιστικών ακινήτων παραμένουν θετικές, παρά τις αβεβαιότητες στην εγχώρια και παγκόσμια οικονομία. Βραχυπρόθεσμα, εκτιμάται ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως από το εξωτερικό, θα παραμένει έντονο ειδικά για συγκεκριμένες προνομιακές θέσεις στο λεκανοπέδιο της Αττικής και για περιοχές με τουριστικά χαρακτηριστικά. Μεσοπρόθεσμα, πρωτοβουλίες σχετικές με τη στήριξη για απόκτηση κατοικίας για συγκεκριμένες κατηγορίες νοικοκυριών καθώς και την ανακαίνιση παλαιών κατοικιών αναμένεται να συμβάλουν στη βελτίωση του κτιριακού αποθέματος αλλά και στην ενίσχυση της χρηματοοικονομικής κατάστασης των νοικοκυριών αυτών. Ωστόσο, επισημαίνεται ότι οι αγορές οικιστικών ακινήτων σε πολλές χώρες της ΕΕ βρίσκονται ήδη σε πορεία σημαντικής διόρθωσης ως προς τις τιμές, τις αποδόσεις και τον αριθμό των συναλλαγών.
- Οι τιμές των κατοικιών απέχουν ακόμη σημαντικά από το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί πριν τη δημοσιονομική κρίση. Με βάση το δείκτη τιμών διαμερισμάτων που καταρτίζει η Τράπεζα της Ελλάδος για το σύνολο της χώρας, η υψηλότερη τιμή του δείκτη παρατηρήθηκε το έτος 2008 (101,7) και στη συνέχεια ακολούθησε μία σταθερά καθοδική πορεία, για να καταγραφεί η χαμηλότερη τιμή το 2017. Έκτοτε, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων καταγράφει σταθερά ανοδική πορεία, ανερχόμενος σε 80,4 το 2022.
- Συνολικά, η έκθεση του ελληνικού χρηματοπιστωτικού συστήματος σε επενδύσεις και δάνεια που σχετίζονται με επαγγελματικά ακίνητα κινείται κοντά στον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Παράλληλα, οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων στην παρούσα χρονική συγκυρία μετά την πολυετή οικονομική κρίση που βίωσε η χώρα είναι ακόμη σε χαμηλότερο επίπεδο από το μέγιστο που παρατηρήθηκε πριν από την έναρξη της κρίσης χρέους της ελληνικής οικονομίας.
