Κομισιόν: Υπερτιμημένα τα σπίτια στην Ελλάδα, σοβαρό στεγαστικό πρόβλημα

Το ξέφρενο ράλι στις τιμές των κατοικιών τα τελευταία χρόνια, με το οποίο εν πολλοίς διορθώθηκε η πτωτική υπερβολή των τιμών στα χρόνια της οικονομικής κρίσης, τις έχει φέρει σε έδαφος αρκετά σοβαρής υπερτίμησης σε σχέση με τα εισοδήματα των ελληνικών νοικοκυριών, με αποτέλεσμα να δημιουργείται σοβαρό στεγαστικό πρόβλημα, όπως τονίζει σε έκθεσή της η Ευρωπαϊκή Επιτροπή.

Η Κομισιόν υπολογίζει την υπερτίμηση των κατοικιών για το 2023 στο 18,7% (βλ. πίνακα). Αυτός είναι ο μέσος όρος που υπολογίζεται με βάση τις σχέσεις τιμών προς τα εισοδήματα και προς τα ενοίκια, καθώς και με το μοντέλο αποτίμησης των κατοικιών που χρησιμοποιούν οι οικονομολόγοι της Επιτροπής. Σε σχέση με τα εισοδήματα, η υπερτίμηση πλησιάζει το 10%.

Η υπερτίμηση των κατοικιών στην Ελλάδα

Όπως αναφέρει, ειδικότερα, η Κομισιόν στην τελευταία της έκθεση για την ανάλυση σε βάθος της ελληνικής οικονομίας,

• Η ελληνική αγορά κατοικίας καταγράφει ισχυρή ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια, με τις τιμές και τη ζήτηση να αυξάνονται. Μετά από αρκετά χρόνια πτώσης, οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί από το 2018. Οι ονομαστικές τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 11,1% το 2022, με την ανάπτυξη να αυξάνεται σε 12,9% σε ετήσια βάση το τρίτο τρίμηνο του 2023. Ακόμη και σε πραγματικούς όρους, η αύξηση παραμένει σημαντική, στο 7,6% το τρίτο τρίμηνο του 2023.
• Ωστόσο, τα τελευταία στοιχεία δείχνουν κάποια χαλάρωση της ανάπτυξης. Οι αστικές περιοχές σημείωσαν μεγαλύτερες αυξήσεις σε σύγκριση με τις αγροτικές περιοχές. Η απότομη πτώση της κατασκευαστικής δραστηριότητας μετά το ξέσπασμα της κρίσης δημόσιου χρέους μετατράπηκε σε περιορισμένη προσφορά για παρατεταμένη χρονική περίοδο. Ταυτόχρονα, η πτώση των τιμών την περίοδο της οικονομικής κρίσης ήταν επίσης σημαντική.
• Βασικοί παράγοντες πίσω από την πρόσφατη άνοδο των τιμών ήταν η ανάκαμψη της εγχώριας και ιδιαίτερα ισχυρής εξωτερικής ζήτησης μετά την πανδημία εν μέσω υποτιμημένων τιμών κατοικιών και της ενεργειακής κρίσης. Οι ξένοι αγοραστές από την ΕΕ, καθώς και οι υπήκοοι τρίτων χωρών που ενθαρρύνονται εν μέρει από το πρόγραμμα Golden Visa, έχουν δείξει ανανεωμένο και έντονο ενδιαφέρον για την ελληνική αγορά ακινήτων με σημαντικές εισροές Άμεσων Ξένων Επενδύσεων.
• Παρόλο που οι τιμές των κατοικιών εξακολουθούν να είναι χαμηλότερες από τα επίπεδα που παρατηρούνταν πριν από την κρίση δημόσιου χρέους, σε ονομαστικούς όρους και σε σχέση με το εισόδημα των νοικοκυριών, όπως μετράται από τον δείκτη τιμής προς εισόδημα, εκτιμάται ότι ήταν υπερτιμημένες κατά περίπου 10% το 2023.
• Ενώ ο κίνδυνος για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα στην αγορά κατοικίας φαίνεται περιορισμένος, αναδύονται άλλες προκλήσεις όσον αφορά την οικονομική προσιτότητα. Καθώς η πιστωτική επέκταση προς τα νοικοκυριά παραμένει αρνητική, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος από πιθανή διόρθωση προς τα κάτω των τιμών των ακινήτων περιορίζεται. Το Ευρωπαϊκό Συμβούλιο Συστημικού Κινδύνου αξιολογεί τις ευπάθειες στον τομέα της στέγασης στην Ελλάδα ως χαμηλές από τη σκοπιά της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας και τις μακροπροληπτικές πολιτικές ως κατάλληλες και επαρκείς.
• Η προσφορά κατοικιών έχει επίσης καταγράψει ισχυρή αύξηση από το 2020, αν και από πολύ χαμηλή βάση, με τις επενδύσεις σε κατασκευές κατοικιών να φτάνουν το 33,7% σε ετήσια βάση το 2022 και το 20,7% το 2023. Η αυξημένη προσφορά κατοικιών αναμένεται να συμβάλει στην επιβράδυνση της αύξησης των τιμών τα επόμενα χρόνια.

Σοβαρό κοινωνικό πρόβλημα

• Ενώ οι κίνδυνοι για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα παραμένουν περιορισμένοι, οι κοινωνικές συνέπειες των πρόσφατων αυξήσεων των τιμών των κατοικιών καθίστανται πιεστικές. Οι πρόσφατες αυξήσεις των τιμών των κατοικιών σημαντικά υψηλότερες από εκείνες των εισοδημάτων θέτουν δυνητικές προκλήσεις για την οικονομική προσιτότητα, οι οποίες συμβάλλουν στη χαμηλή κινητικότητα του εργατικού δυναμικού, ιδίως σε περιοχές υψηλής ζήτησης με συγκέντρωση εργατικού δυναμικού, όπως η Αττική.