Σχεδόν 2,3 εκατομμύρια κατοικίες μένουν κενές, την ώρα που η ανεπαρκής προσφορά κατοικιών αποτελεί τον κύριο παράγοντα της οξείας στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα. Ελάχιστες από τις κενές κατοικίες -μόνο μία στις πέντε- διατίθενται στην αγορά προς ενοικίαση ή πώληση, όπως επισημαίνει το Ελεγκτικό Συνέδριο σε ειδική ανάλυση για τη στεγαστική κρίση, που περιλαμβάνεται στην τελευταία, ετήσια έκθεσή του για τη δημοσιονομική βιωσιμότητα.
Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα οφείλεται κυρίως στην ανεπαρκή προσφορά κατοικιών και στην περιορισμένη διαθεσιμότητα τους σε προσιτές τιμές, όπως συμπεραίνει το ΕΛ.ΣΥΝ., που ασκεί μάλιστα κριτική στην κυβέρνηση για την έμφαση που δίνει σε προγράμματα ενίσχυση της ζήτησης, όπως το πρόγραμμα «Σπίτι μου», αντί να δίνει έμφαση σε μέτρα που θα τονώσουν την προσφορά.
Το πρόβλημα της ανεπαρκούς προσφοράς, όπως επισημαίνεται στην ανάλυση, ενισχύεται σημαντικά από την ύπαρξη ενός τεράστιου αποθέματος αδρανών (κενών) ακινήτων, τα οποία δεν διατίθενται στην αγορά για την κάλυψη των αναγκών στέγασης.
Κενά σχεδόν 2,3 εκατ. ακίνητα
Το ζήτημα των κενών κατοικιών αποτελεί έναν κεντρικό παράγοντα που εντείνει τις πιέσεις στην αγορά, καθώς ενώ υπάρχει επαρκές κτιριακό απόθεμα, μεγάλο μέρος του παραμένει ανενεργό.
-
Συνολικό ποσοστό κενών: Στην Ελλάδα, ένα ιδιαίτερα υψηλό ποσοστό, 34,5% των κανονικών κατοικιών, δηλώνεται ως κενό.
-
Συνολικός αριθμός: Ο συνολικός αριθμός των κενών κατοικιών ανέρχεται σε 2.277.615.
-
Αδρανές απόθεμα: Από αυτόν τον μεγάλο αριθμό, μόνο ένα μικρό μέρος διατίθεται στην «ενεργή» αγορά (προς ενοικίαση ή πώληση). Συγκεκριμένα, μόνο 466.389 κατοικίες, δηλαδή το 20,47% του συνόλου των κενών ακινήτων, είναι διαθέσιμες.
-
Προορισμός του υπόλοιπου ποσοστού: Το μεγαλύτερο μέρος του αδρανούς αποθέματος αφορά κυρίως εξοχικές, δευτερεύουσες ή αδρανείς κατοικίες, οι οποίες δεν χρησιμοποιούνται για μόνιμη στέγαση και δεν διατίθενται προς εκμετάλλευση στην αγορά.
Αυτή η περιορισμένη προσφορά από το ήδη υπάρχον κτιριακό απόθεμα εντείνει τις ανοδικές πιέσεις στις τιμές πώλησης και ενοικίασης κατοικιών, ιδίως σε περιοχές υψηλής ζήτησης (όπως τα μεγάλα αστικά κέντρα).
Παράγοντες που οδηγούν στο πρόβλημα προσφοράς κατοικίας
Η στεγαστική κρίση αποτελείται από μία σειρά παραγόντων που συγκλίνουν και δημιουργούν ένα έλλειμμα προσφοράς σε σχέση με την αυξημένη ζήτηση, ιδίως για προσιτή στέγη. Οι παράγοντες που οδηγούν στην κρίση είναι οι εξής:
Περιορισμένη νέα κατασκευή: Παρατηρήθηκε αποεπένδυση σε κατοικίες κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης. Η ανεπαρκής ανέγερση νέων κατοικιών τα τελευταία χρόνια δεν μπορεί να καλύψει τις σύγχρονες στεγαστικές ανάγκες, με αποτέλεσμα το υφιστάμενο στοκ να μην ανανεώνεται επαρκώς.
Αδρανές κτιριακό απόθεμα: Η ύπαρξη 2.277.615 κενών κατοικιών, εκ των οποίων περίπου το 80% δεν διατίθεται ενεργά στην αγορά. Η έλλειψη κινήτρων ανακαίνισης και διάθεσης αυτών των παλαιών κατοικιών στην αγορά περιορίζει δραστικά τη διαθέσιμη προσφορά.
Βραχυχρόνιες Μισθώσεις (AirBnB): Η ραγδαία εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ειδικά στα αστικά και τουριστικά κέντρα, έχει ως αποτέλεσμα τη μετατροπή κατοικιών από μακροχρόνια σε τουριστική εκμετάλλευση, μειώνοντας δραστικά τον αριθμό των ακινήτων που είναι διαθέσιμα για μόνιμη διαμονή.
Επενδυτικά Προγράμματα (Golden Visa): Η υλοποίηση επενδυτικών προγραμμάτων που απευθύνονται σε μη κατοίκους (π.χ. «Golden Visa») αυξάνει τη ζήτηση για αγορά ακινήτων, συχνά σε υψηλές τιμές, με στόχο την επενδυτική εκμετάλλευση και όχι την κάλυψη στεγαστικών αναγκών κατοίκων.
Αύξηση Τιμών Κατοικιών: Οι τιμές πώλησης κατοικιών αυξάνονται με πολύ μεγαλύτερη ταχύτητα από τους μέσους μισθούς (72,6% πανελλαδικά την περίοδο 2017-2024), καθιστώντας την αγορά όλο και πιο απρόσιτη για τα νοικοκυριά. Αυτή η ασυμμετρία υποδηλώνει μία υπερβάλλουσα ζήτηση έναντι της πενιχρής προσφοράς.
