Τον μίτο της Αριάδνης στον λαβύρινθο των μεταβιβάσεων ακινήτων, όταν πρόκειται για επικαρπία και ψιλή κυριότητα επιχειρεί να δώσει εγκύκλιος του διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργου Πιτσιλή, καθώς πρόκειται για ιδιαίτερα δύσκολες περιπτώσεις.
Σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογίας Περιουσιών, σε κάθε περίπτωση μεταβίβασης της επικαρπίας με οποιαδήποτε αιτία επιβάλλεται ο οικείος φόρος επί της αξίας της.
Ο φόρος επικαρπίας βαρύνει αποκλειστικά τον επικαρπωτή στον οποίο αυτή περιέρχεται και ο οποίος είναι υπόχρεος για την υποβολή της οικείας δήλωσης.
Σε περίπτωση μη υποβολής δήλωσης από τον επικαρπωτή και θανάτου αυτού, μόνοι υπόχρεοι για υποβολή της δήλωσης για λογαριασμό του είναι οι νόμω υπόχρεοι αυτού κληρονόμοι. Επίσης, ο ψιλός κύριος δεν υποχρεούται σε υποβολή δήλωσης για την επικαρπία εάν ο επικαρπωτής δεν υπέβαλε δήλωση.
Περαιτέρω, για τον προσδιορισμό της αξίας της επικαρπίας ισχύουν τα ακόλουθα:
Ισόβια ή Αορίστου Χρόνου Επικαρπία
Σε ισόβια ή αορίστου χρόνου επικαρπία λαμβάνεται ποσοστό της αξίας της πλήρους κυριότητας, ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή, οριζόμενο στα:
- 8/10 αν ο επικαρπωτής δεν έχει υπερβεί τα 20 έτη
- 7/10 αν έχει υπερβεί το 20ο έτος
- 6/10 αν έχει υπερβεί το 30ο έτος
- 5/10 αν έχει υπερβεί το 40ο έτος
- 4/10 αν έχει υπερβεί το 50ο έτος
- 3/10 αν έχει υπερβεί το 60ο έτος
- 2/10 αν έχει υπερβεί το 70ο έτος
- 1/10 αν έχει υπερβεί το 80ο έτος
Η ηλικία του επικαρπωτή λαμβάνεται υπόψη κατά τον χρόνο γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης.
Αν ο επικαρπωτής είναι νομικό πρόσωπο, δεδομένου ότι η διάρκεια του είναι πολύ μεγάλη ή ακόμη και αόριστη, έχει γίνει δεκτό ότι για την αξία της επικαρπίας του νομικού προσώπου (π.χ. ιδρύματος, σωματείου, εταιρείας κ.λπ.) λαμβάνεται ποσοστό 8/10 της αξίας της πλήρους κυριότητας.
Παραδείγματα
1o. Ο Α στη διαθήκη του ορίζει τα εξής:
- η επικαρπία οικοπέδου αξίας πλήρους κυριότητας 100.000 ευρώ να περιέλθει στον Β που είναι 29 ετών, ο οποίος θα φορολογηθεί για (7/10 Χ 100.000 =) 70.000 ευρώ,
- η επικαρπία διαμερίσματος αξίας πλήρους κυριότητας 200.000 ευρώ να περιέλθει στον Γ που είναι 91 ετών, ο οποίος θα φορολογηθεί για (1/10 X 200.000 =) 20.000 ευρώ, και
- η επικαρπία ενός καταστήματος αξίας πλήρους κυριότητας 150.000 ευρώ να περιέλθει στην Ε ανώνυμη εταιρία, η οποία θα φορολογηθεί για (8/10 Χ 150.000=) 120.000 ευρώ.
2o. Ο Α μεταβιβάζει με πώληση στον γιο του Β την επικαρπία ενός ακινήτου. Ο Β κατά τον χρόνο υποβολής της δήλωσης είναι 39 ετών, ενώ κατά τον χρόνο σύνταξης του μεταβιβαστικού συμβολαίου, (οπότε γεννάται και η φορολογική του υποχρέωση) έχει υπερβεί το 40ό έτος. Δεδομένου ότι κρίσιμη για τον προσδιορισμό του φόρου είναι η ηλικία του υπόχρεου κατά τη σύνταξη του συμβολαίου και όχι αυτή του χρόνου υποβολής της δήλωσης, η οποία προηγείται της σύνταξης του συμβολαίου, θα πρέπει να υποβληθεί τροποποιητική δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου προκειμένου ο επικαρπωτής Β να υπαχθεί σε φόρο σύμφωνα με την ηλικία του κατά τον χρόνο σύνταξης του συμβολαίου (5/10 της αξίας αντί των 6/10 που είχε δηλώσει αρχικά).
Τι ισχύει στην ψιλή κυριότητα
Παράλληλα ο Κώδικας Φορολογίας Περιουσιών, προβλέπει, ότι σε περίπτωση κτήσης της ψιλής κυριότητας αιτία θανάτου η φορολογική υποχρέωση γεννάται κατά τον χρόνο της (με οποιονδήποτε τρόπο) συνένωσης της επικαρπίας με την ψιλή κυριότητα και ο φόρος υπολογίζεται επί της αξίας της πλήρους κυριότητας κατά τον χρόνο αυτόν, με την επιφύλαξη της άμεσης φορολόγησης της ψιλής κυριότητας.
Επισημαίνεται ότι σε περίπτωση παρακράτησης ή μεταβίβασης με χαριστική αιτία ή αιτία θανάτου του δικαιώματος οίκησης ο κύριος του ακινήτου εξομοιώνεται με ψιλό κύριο.
Η ψιλή κυριότητα υπόκειται σε φόρο στις εξής περιπτώσεις:
- Όταν ο κληρονόμος, στον οποίο περιέρχεται η ψιλή κυριότητα, έχει ήδη την επικαρπία με ιδιαίτερο τίτλο.
- Όταν περιέλθει σε άλλο κληρονόμο ή κληροδόχο, κατόπιν αποποίησης της κληρονομίας ή κληροδοσίας, από εκείνον που έχει με ιδιαίτερο τίτλο την επικαρπία.
- Όταν μεταβιβασθεί από τον ψιλό κύριο με αντάλλαγμα. Ως μεταβίβαση με αντάλλαγμα νοείται και η διανομή της ψιλής κυριότητας.
- Όταν ο ψιλός κύριος αποκτήσει το δικαίωμα ενάσκησης της επικαρπίας
- Όταν ο ψιλός κύριος, με δήλωση που υποβάλλει οποτεδήποτε στη Φορολογική Διοίκηση, ζητήσει την άμεση φορολόγηση της ψιλής κυριότητας.
Επίσης, αν ο ψιλός κύριος ζητήσει την άμεση φορολόγηση της ψιλής κυριότητας, χρόνος φορολογίας είναι ο χρόνος υποβολής της δήλωσης.
Αν το αίτημα για την άμεση φορολόγηση της ψιλής κυριότητας υποβάλλεται με εμπρόθεσμη δήλωση, χρόνος φορολογίας είναι ο χρόνος θανάτου ή όταν γεννηθεί η φορολογική υποχρέωση σε περίπτωση μετάθεσης του χρόνου γένεσης αυτής.
Ο φόρος υπολογίζεται στην αξία της ψιλής κυριότητας, η οποία βρίσκεται με την αφαίρεση της αξίας της επικαρπίας από την αξία της πλήρους κυριότητας κατά τον χρόνο της γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης.
Κτήση ψιλής κυριότητας λόγω δωρεάς-γονικής παροχής
Σε περίπτωση δωρεάς ή γονικής παροχής της ψιλής κυριότητας η φορολογική υποχρέωση γεννάται κατά τον χρόνο της συνένωσης της με την επικαρπία, όταν αντικείμενο της δωρεάς ή της γονικής παροχής είναι η ψιλή κυριότητα, εκτός από τις περιπτώσεις που η ψιλή κυριότητα υπόκειται άμεσα σε φόρο.
