Τα μικρά διαμερίσματα αναδεικνύονται στους απόλυτους «πρωταγωνιστές» της αγοράς κατοικίας, εν μέσω στεγαστικής και δημογραφικής κρίσης. Όπως αποκαλύπτουν τα δεδομένα από την πρώτη έρευνα του ΙΟΒΕ, με την υποστήριξη της CEPAL για το ιδιωτικό χρέος στην Ελλάδα, τα ακίνητα του ενός υπνοδωματίου όχι μόνο πωλούνται σημαντικά ακριβότερα ανά τετραγωνικό μέτρο στις περισσότερες περιοχές, αλλά καταγράφουν και τον ταχύτερο ρυθμό αύξησης τιμών.
Η εκτόξευση των τιμών στα μικρά σπίτια δεν είναι ένα τυχαίο στατιστικό εύρημα, αλλά καθρέφτης των βαθύτερων κοινωνικών και οικονομικών προκλήσεων. Η στροφή στα μικρότερα τετραγωνικά καθοδηγείται από:
-
Τη στεγαστική κρίση: Τα νοικοκυριά βρίσκονται αντιμέτωπα με ασφυκτικούς οικονομικούς περιορισμούς. Στην προσπάθειά τους να βρουν κατοικίες με χαμηλότερο συνολικό κόστος αγοράς, οι Έλληνες στρέφονται μαζικά στα μικρά διαμερίσματα, θυσιάζοντας τα τετραγωνικά μέτρα για να μπορέσουν να ανταπεξέλθουν στη δαπάνη αγοράς μιας κατοικίας.
-
Τη δημογραφική κρίση: Η άνοδος των μικρότερων νοικοκυριών είναι στενά συνδεδεμένη με το δημογραφικό πρόβλημα. Τα νέα ζευγάρια κάνουν λιγότερα παιδιά (ή καθυστερούν σημαντικά να αποκτήσουν), με αποτέλεσμα ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου να καλύπτει τις στεγαστικές τους ανάγκες για πολύ μεγαλύτερο χρονικό διάστημα σε σχέση με το παρελθόν.
«Καπέλο» στις τιμές
Αυτή η συμπίεση της ζήτησης σε συγκεκριμένα ακίνητα δημιουργεί ένα εντυπωσιακό «καπέλο» (premium) στις τιμές συναλλαγών ανά τετραγωνικό μέτρο (€/m²) για το 2025. Αναλύοντας τα δεδομένα, η διαφορά ανάμεσα στα σπίτια 1 υπνοδωματίου και τα μεγάλα οικογενειακά (3+ υπνοδωματίων) είναι σημαντική σε πολλές περιοχές:
-
Θεσσαλονίκη (premium 47,4%): Εδώ καταγράφεται το μεγαλύτερο χάσμα. Τα διαμερίσματα 1 υπνοδωματίου πωλούνται προς 1.866 €/m², την ώρα που τα μεγάλα διαμερίσματα (3+ υπνοδωματίων) κοστίζουν 1.266 €/m². Δηλαδή, το τετραγωνικό στο μικρό σπίτι είναι 47,4% ακριβότερο σε σχέση με το μεγάλο! Ακόμα και σε σχέση με το μέσο όρο της περιοχής (1.481 €/m²), τα μικρά έχουν ένα premium της τάξης του 26%.
-
Πειραιάς (premium 20,6%): Τα «μικρά» πωλούνται προς 1.838 €/m², έναντι 1.524 €/m² για τα «μεγάλα», δημιουργώντας ένα καπέλο περίπου 20,6%. (Τα δυάρια κινούνται στα 1.644 €/m²).
-
Δυτική Αθήνα (premium 12,1%): Τα διαμερίσματα 1 υπνοδωματίου αγγίζουν τα 1.695 €/m², όντας 12,1% πιο ακριβά ανά τετραγωνικό από τα 3+ υπνοδωματίων (1.512 €/m²).
-
Κέντρο Αθήνας (premium 4,8%): Το ένα υπνοδωμάτιο παραμένει η πιο ακριβή επιλογή με 1.876 €/m², περίπου 4,8% πάνω από τα μεγάλα διαμερίσματα (1.789 €/m²).
-
Εξαίρεση στον κανόνα αποτελούν τα Βόρεια και τα Νότια Προάστια της Αθήνας. Εκεί, τα μεγαλύτερα σπίτια διατηρούν το παραδοσιακό τους premium, καθώς πρωταγωνιστούν εύποροι αγοραστές από την Ελλάδα και το εξωτερικό, ενώ υπάρχει και επαρκής προσφορά μεγάλων διαμερισμάτων και σχετικά χαμηλή προσφορά μικρότερων. Στα Νότια, τα 3+ υπνοδωμάτια κοστίζουν 3.191 €/m² (έναντι 2.815 €/m² για το 1 υπνοδωμάτιο), ενώ στα Βόρεια πωλούνται προς 2.840 €/m² (έναντι 2.743 €/m² για τα μικρά).
Ράλι αυξήσεων
Η ψαλίδα των τιμών φαίνεται ότι αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου, καθώς οι ετήσιες αυξήσεις μεταξύ 2024 και 2025 επιβεβαιώνουν την ασύμμετρη ανάπτυξη της αγοράς. Τα διαμερίσματα 1 υπνοδωματίου κατέγραψαν παντού τις μεγαλύτερες ποσοστιαίες αυξήσεις:
-
Κέντρο Αθήνας: Ράλι με αύξηση 4,2% στα μικρά σπίτια, όταν τα μεγάλα (3+) αυξήθηκαν μόνο κατά 2,7%.
-
Θεσσαλονίκη: Αύξηση 3,5% για το 1 υπνοδωμάτιο, την ώρα που τα σπίτια 3+ υπνοδωματίων αυξήθηκαν μόλις κατά 1,8%.
-
Νότια Αθήνα: Ακόμα και σε περιοχές που τα μεγάλα σπίτια είναι πιο ακριβά, τα μικρά είδαν τη μεγαλύτερη αύξηση (3,0% έναντι 2,0%).
-
Δυτική Αθήνα: Άνοδος 2,9% στο 1 υπνοδωμάτιο, έναντι μόλις 1,6% στα μεγάλα.
-
Βόρεια Αθήνα: Αύξηση 2,6% στα μικρά, με τα σπίτια 3+ υπνοδωματίων να μένουν στο 1,4%.
-
Πειραιάς: Άνοδος 2,5% στο 1 υπνοδωμάτιο, διπλάσια από το 1,2% που κατέγραψαν τα 3+ υπνοδωμάτια.
