Μετά από 7-8 χρόνια ανόδου, οι τιμές και τα ενοίκια των κατοικιών συνεχίζουν να «καλπάζουν». Εχουν ανέβει τουλάχιστον 50% σ΄αυτό το διάστημα, αλλά κατά μέσο όρο παραμένουν κάτω από τα επίπεδα του 2009.
Το στεγαστικό καθίσταται μέγα κοινωνικό πρόβλημα, καθώς – παρά τις «αστρονομικές» τιμές και τα υψηλά ενοίκια – η προσφορά είναι εξαιρετικά περιορισμένη.
Ακόμη και η κυβέρνηση που ακολουθεί κατά κανόνα τη βασική φιλελεύθερη αρχή ότι «η αγορά διαμορφώνει τις τιμές», αναγνωρίζει ότι υπάρχει πλέον πρόβλημα και ότι πρέπει να παρέμβει για να βάλει φρένο.
Τι μπορεί να γίνει; Γιατί η προσφορά είναι τόσο περιορισμένη παρά τη μεγάλη άνοδο τιμών –ενοικίων; Κατά πόσο είναι δικαιολογημένη αυτή η άνοδος;
Στα ερωτήματα αυτά επιχειρεί να δώσει απαντήσει ένας κατ’ εξοχήν γνώστης των θεμάτων κτηματαγοράς και ακίνητης περιουσίας, ο επί δεκαετίες πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) Στράτος Παραδιάς, δικηγόρος.
Μιλώντας στο sofokleousin.gr, εστιάζει σε ένα ιδιαίτερο χαρακτηριστικό της ελληνικής κτηματαγοράς:
- «Η Ελλάδα ήταν και παραμένει χώρα ιδιοκτητών, που στη μεγάλη πλειοψηφία τους δεν χρωστούν στις τράπεζες την κατοικία τους. Πρωταρχικό μέλημα της ελληνικής οικογένειας είναι η εξασφάλιση της στέγης των παιδιών της».
Οπως επισημαίνει, «ο Ελληνας νοιώθει «ιδιοκτήτης» και «αποταμιευτής», όχι «επενδυτής». Γι αυτό Δεν μπαίνει στη λογική κόστους-απόδοσης. Προτιμά να αποταμιεύει μέσω της ακίνητης περιουσίας».
Ασκεί κριτική στη στάση της κυβέρνησης και κομμάτων της αντιπολίτευσης απέναντι στους ιδιοκτήτες: «Αν η πολιτεία παύσει να εχθρεύεται τον ιδιοκτήτη-εκμισθωτή και αντιμετωπίσει αποτελεσματικά τα προβλήματα, πολλές χιλιάδες κατοικίες θα επανέλθουν στην αγορά, ρίχνοντας τις τιμές των ενοικίων στη χώρα μας».
Συνέντευξη στον ΤΑΣΟ ΤΣΟΜΠΑΝΙΔΗ
- Στα χρόνια της οικονομικής κρίσης άλλαξαν πολλά στην αγορά κατοικίας, στις κοινωνικές αντιλήψεις γύρω από το θέμα της στέγης, στη στάση ιδιοκτητών και ενοικιαστών. Τα στοιχεία που δημοσιεύονται, δείχνουν σημαντική μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας – από περίπου 80% σε 65%....
Την προηγούμενη δεκαετία, στη διάρκεια της μεγάλης κρίσης σημειώθηκε πράγματι μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης. Οχι όμως μεγάλη όσο δείχνουν τα επίσημα στοιχεία. Η Ελλάδα ήταν και παραμένει χώρα ιδιοκτητών, οι οποίοι στην ευρύτατη πλειοψηφία τους δεν χρωστούν στις τράπεζες την κατοικία τους. Αλλωστε, πρωταρχικό μέλημα της ελληνικής οικογένειας ήταν η εξασφάλιση στέγης.
Η εμφάνιση υψηλού ποσοστού ενοικιαστών και χαμηλού ποσοστού ιδιοκατοίκησης σε διάφορες πρόσφατες εκτιμήσεις και εκθέσεις, οφείλεται προφανώς στο ότι στην κατηγορία των ενοικιαστών συνυπολογίζονται γονείς και τέκνα των ιδιοκτητών, που κατοικούν με δωρεάν παραχώρηση σε οικογενειακές κατοικίες.
Είναι ένας μεγάλος αριθμός, που αντιστοιχεί σε ποσοστό περίπου 10% και δημιουργεί εσφαλμένες εντυπώσεις. Αναμένουμε επιτέλους την επίσημη δημοσίευση των στοιχείων της Απογραφής Κτιρίων 2021 από την ΕΛΣΤΑΤ, που θα ξεκαθαρίσει το θέμα.
Χαμηλές αποδόσεις με φορολογική επιβάρυνση
Πώς εξελίχθηκαν κατά την τελευταία εικοσαετία οι φορολογικές επιβαρύνσεις και οι αποδόσεις της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας;
Η φορολογική επιβάρυνση απογειώθηκε κατά την τελευταία 20ετία από δύο παράγοντες:
- Την επιβολή του ΕΝΦΙΑ με υψηλούς συντελεστές για τη μεσαία τάξη και
- Την φορολόγηση των μισθωμάτων χωρίς αφορολόγητο, με συντελεστή έως και 45% και χωρίς δυνατότητα αφαίρεσης των πραγματικών δαπανών επισκευής και συντήρησης
Δηλαδή διπλή προοδευτικότητα συντελεστών, η οποία δημιουργεί κυριολεκτικά δημευτικό αποτέλεσμα για τεράστιο αριθμό φορολογουμένων.
Η απόδοση των ακινήτων υπονομεύτηκε κατά τα τελευταία χρόνια όχι μόνον από την φορολογική καταλήστευσή της, αλλά και από την δραματική πτώση των ενοικίων κατά τα χρόνια της οικονομικής κρίσης και εν συνεχεία κατά τους χρόνους της πανδημίας, όπου εκεί προστέθηκε και η αναγκαστική μείωσή τους με κρατική παρέμβαση.
- Από την εποχή της επιβολής του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) και αργότερα του ΕΝΦΙΑ, επικρατεί η εντύπωση ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων πληρώνουν πολλά σε φόρους επί της περιουσίας και επι των εισοδημάτων από ενοίκια. Ετσι οι αποδόσεις τους είναι χαμηλές. Πόσο βάσιμη είναι αυτή η άποψη; Εχω την εντύπωση ότι σε άλλες χώρες της ΕΕ η φορολογία στα ακίνητα είναι πολύ μεγαλύτερη…
- Σύμφωνα με το Ενωσιακό Δίκαιο, κάθε χώρα έχει τους δικούς της κανόνες για την απόκτηση και κατοχή ακίνητης περιουσίας και για την φορολόγησή της. Κάθε αγορά ακινήτων είναι διαφορετική και μη ευχερώς συγκρίσιμη με τις άλλες.
Πάντως η ελληνική ιδιωτική ακίνητη περιουσία και η αντίστοιχη αγορά ακινήτων δεν φημίζεται τόσο για την υψηλή αποδοτικότητά της, όσο για την δυνατότητα τουριστικής αξιοποίησής της.
Αυτό είναι και το μεγάλο asset της, δεδομένου ότι οι τουριστικές υπηρεσίες είναι το κύριο «εξαγώγιμο προϊόν» της χώρας μας.
- Τα ακίνητα εισοδήματος αποδίδουν; Είναι συγκρίσιμες οι αποδόσεις τους με εναλλακτικές τοποθετήσεις ή με τον μέσο όρο αποδόσεων στην ΕΕ;
- Ως προς το ακίνητο ο Ελληνας νιώθει «ιδιοκτήτης» και «αποταμιευτής» και όχι «επενδυτής». Η τοποθέτηση των οικονομιών του στη γη, στο μπετόν, το σίδερο και το τούβλο είναι ο παραδοσιακός τρόπος αποταμίευσης για την ελληνική οικογένεια, Δεν βασίζεται σε οικονομολογικούς υπολογισμούς «καθαρής απόδοσης».
Δεν υπάρχει τρόπος βάσιμου υπολογισμού «καθαρής απόδοσης» όταν η μισθωτική σου απόδοση εξαρτάται
- Κατά πρώτον από την… καλή σου τύχη: Να έχεις φερέγγυο ενοικιαστή που να σέβεται την περιουσία σου και τις υποχρεώσεις του απέναντί σου
- Από το φορολογικό καθεστώς που συνεχώς μεταβάλλεται…
Golden Visa και Airbnb ωφέλησαν την οικονομία
- Η Golden Visa και η βραχυχρόνια μίσθωση βρέθηκαν τον τελευταίο στο στόχαστρο σφοδρών επικρίσεων ότι συνέβαλαν στη διόγκωση του στεγαστικού προβλήματος, με μείωση της προσφοράς κατοικιών και μεγάλη άνοδο των τιμών και των ενοικίων. Ποιά είναι η δική σας άποψη;
Πολύ γρήγορα φαίνεται ξεχάσαμε ότι η Golden Visa στήριξε τις τιμές των ακινήτων, και κατά σημαντικό μέρος την ίδια την ελληνική οικονομία, όταν είχαν φτάσει κυριολεκτικά στο χείλος του γκρεμού.
Παραβλέψαμε το γεγονός ότι χιλιάδες Έλληνες ιδιοκτήτες ή αγοραστές ακινήτων όλη τη χώρα, ασχολούμενοι με τη βραχυχρόνια μίσθωση μπόρεσαν να επιβιώσουν μέσα στην κρίση, να σώσουν τα ακίνητά τους από τις τράπεζες και να πληρώσουν τους φόρους τους.
Οχι μόνο επιβίωσαν οικονομικά οι ίδιοι, κατόρθωσαν να δημιουργήσουν απασχόληση και να φέρουν έσοδα στη χώρα, στην οικονομία και το δημόσιο ταμείο της,
Είναι το απόλυτο λάθος για την ίδια τη χώρα μας η εκστρατεία «πάταξης» και των δύο αυτών πυλώνων της οικονομίας μας. Για την Golden Visa πρέπει να πούμε ότι κανένας ξένος δεν… πήρε μαζί του την ιδιοκτησία που αγόρασε στη χώρα μας. Οσο για τον πόλεμο κατά του Airbnb είναι γνωστό ότι εξυπηρετεί τα συμφέροντα ενός πανίσχυρου επαγγελματικού λόμπυ.
Κλειστό 1 στα 4 σπίτια στην Αττική
-Το στεγαστικό πρόβλημα πάντως υπάρχει, είναι πραγματικό. Εχετε κάποιες προτάσεις για το πώς μπορεί να αντιμετωπιστεί, ή τουλάχιστον να αμβλυνθεί; Ποια είναι η θέση της ΠΟΜΙΔΑ για την μεγάλη άνοδο των ενοικίων, για τα περίπου 600.000 κλειστά σπίτια και για την κοινωνική κατοικία;
Η άνοδος των μισθωμάτων είναι αποτέλεσμα του συνδυασμού αυξημένης ζήτησης και δραματικής μείωσης της προσφοράς κατοικιών για εκμίσθωση. Η προσφορά μειώθηκε για πολλούς λόγους.
Ενας βασικός είναι ότι επί πολλά χρόνια σταμάτησε ουσιαστικά η ανέγερση νέων κατοικιών.
Άλλες βασικές αιτίες είναι η βαριά φορολογική επιβάρυνση των μισθωμάτων, το ότι δεν υπάρχουν κίνητρα για ανακαίνιση παλαιών κατοικιών και η δυσχέρεια απαλλαγής των ιδιοκτητών από ανεπιθύμητους ενοικιαστές που δεν ανταποκρίνονται στις υποχρεώσεις τους. Σπίτια υπάρχουν. Συστυχώς όμως ένα στα τέσσερα σπίτια στην Αθήνα και την Αττική είναι κλειστό για έναν ή περισσότερους από τους παραπάνω λόγους.
Αν η πολιτεία πάψει να εχθρεύεται τον ιδιοκτήτη-εκμισθωτή και αντιμετωπίσει αποτελεσματικά τα προαναφερθέντα προβλήματα, τότε αυτονόητα πολλές χιλιάδες κατοικίες θα επανέλθουν στην αγορά, ρίχνοντας τις τιμές των ενοικίων.
- Ως συλλογικός φορέας που εκπροσωπεί τους ιδιοκτήτες, έχετε να προτείνετε νομοθετικές αλλαγές και παρεμβάσεις που θα συνέβαλαν στην άμβλυνση του στεγαστικού προβλήματος;
Σε κάθε περίπτωση, πρώτο απ’όλα πρέπει να διορθωθεί η λανθασμένη νομοθετική ρύθμιση για τριετή φοροαπαλλαγή των κενών κατοικιών που ενοικιάζονται. Πρέπει να μειωθεί η τριετία ως χρόνου κενότητας, και να απαλειφθεί ως ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης. Να γίνει επίσης απάλειψη της διάταξης περί απώλειας της φοροαπαλλαγής αν κενωθεί η κατοικία κατά τη διάρκεια της μισθωτικής τριετίας
Τα λάθη αυτά έχουν οδηγήσει σε πλήρη ακύρωση του μοναδικού μέτρου που θα μπορούσε να φέρει άμεσα σπίτια πολλές χιλιάδες σπίτια στην αγορά χωρίς να χάσει έσοδα το Δημόσιο…
Οι προτάσεις για «κοινωνική κατοικία»
-Κυβέρνηση, κόμματα και οργανώσεις που ασχολούνται με το στεγαστικό πρόβλημα, δίνουν τον τελευταίο καιρό ιδιαίτερη έμφαση στην «κοινωνική κατοικία», εκτιμώντας ότι ως θεσμός μπορεί να συμβάλει αποτελεσματικά στην αντιμετώπιση του μεγάλου κοινωνικού προβλήματος.
- Η «κοινωνική κατοικία» δηλαδή μεγάλος αριθμός κατοικιών που ανήκει ιδιοκτησιακά στο ευρύτερο Δημόσιο και ενοικιάζεται σε άτομα ή οικογένειες με κοινωνικά κριτήρια, είναι έννοια απολύτως άγνωστη στη χώρα μας, ενώ είναι αυτονόητος τρόπος στέγασης μεγάλου τμήματος του πληθυσμού σε όλες σχεδόν τις άλλες ευρωπαϊκές χώρες.
Ο Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας καθ΄όλη την περίοδο της δραστηριοποίησής του, είχε πάντοτε επικεντρωθεί αποκλειστικά στην παραγωγή κατοικιών που περιέρχονταν στην ιδιοκτησία των δικαιούχων.
Είναι θετικό ότι για πρώτη φορά γίνεται προσπάθεια προς την κατεύθυνση αυτή με την ανοικοδόμηση από ιδιώτες σε ακίνητα του Δημοσίου, ή με μετατροπή παλαιών εργοστασιακών κλπ. χώρων σε σύγχρονες κατοικίες, με μέρος τους να διατίθενται ως κοινωνικές κατοικίες.
Για να φέρει ορατά αποτελέσματα ο θεσμός θα πρέπει να δημιουργηθεί ένα πενταψήφιο τουλάχιστον απόθεμα κατοικιών. Αυτό δυστυχώς θα πάρει χρόνια, αλλά κάθε αρχή και δύσκολη.
Είναι θετικό που η σημερινή κυβέρνηση ασχολείται σοβαρά με το στεγαστικό πρόβλημα. Το καλό είναι επίσης ότι δεν έχει υποκύψει σε πιέσεις και προτάσεις για μέτρα με άμεσα ή έμμεσα ενοικιοστασιακό χαρακτήρα.
Εχει σαφή εικόνα ότι κάθε παρέμβαση στο ύψος των ενοικίων ή στη διάρκεια των μισθώσεων (η 3ετής νόμιμη διάρκεια των μισθώσεων κατοικιών ισχύει αδιατάρακτα και αποτελεσματικά από το 1994) θα έκλεινε αμέσως την αγορά, αφού το μήνυμά της προς τους ιδιοκτήτες θα ήταν «αν το νοικιάσεις θα το –χάσεις»!
Τα "δώρα" στους μηχανικούς που έφεραν γραφειοκρατία
Με την ψηφιοποίηση στο Δημόσιο απλουστεύθηκαν και πολλές διαδικασίες στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Ομως πολλοί παράγοντες της Κτηματαγοράς λένε ότι «ένα χαρτί καταργείται, δύο νέα ζητούνται». Η μεταβίβαση ενός παλιού σπιτιού απαιτεί πλέον πολύ χρόνο, άπειρα έγγραφα, ατέλειωτες διαδικασίεες. Ποια είναι η κατάσταση;.
- Κατά την προηγούμενη δεκαπενταετία, ο τεχνικός κόσμος της χώρας ο οποίος ήταν από τα μεγάλα θύματα της κρίσης λόγω της κάμψης της οικοδομής, κατάφερε - με ευρωπαϊκή «βοήθεια» - να επιβάλει νομοθεσία εμπλοκής όλων των κλάδων του στις δικαιοπραξίες επί των ακινήτων, όπως υπαγωγές αυθαιρέτων, ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, ενεργειακά πιστοποιητικά, τοπογραφικά αστικών, αγροτικών και δασικών ακινήτων, κλπ.
Αυτό όμως, σε συνδυασμό και με σειρά άλλων βεβαιώσεων φορολογικού χαρακτήρα από διαφορετικές αρχές (Κτηματολόγιο, Ε9, Δήμοι, ΕΦΚΑ κλπ.) που για να συντονιστούν με απόλυτη ακρίβεια χρειάζονται μήνες διορθώσεων, δημιούργησε ασφυκτική γραφειοκρατία στις μεταβιβάσεις. Το αποτέλεσμα είναι κάθε δικαιοπραξία, ακόμη και για την πιο απλή ιδιοκτησία, να χρειάζεται πολλούς μήνες για να ολοκληρωθεί.
Τελευταία έχουν γίνει πολλές και σημαντικές προσπάθειες επίλυσης των προβλημάτων αυτών, κυρίως μέσω της ψηφιοποίησης πολλών διαδικασιών από το αρμόδιο Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης. Αυτές κυριολεκτικά έσωσαν περιουσίες. Ομως μένουν αρκετά να γίνουν ακόμη για να απλοποιηθούν διαδικασίες, να αποφύγουμε γραφειοκρατία να μειωθεί ο απαιτούμενος χρόνος για μεταβιβάσεις και άλλες δικαιοπραξίες.
