Πόσο αποδίδουν τα ενοίκια στην Αττική: Στην κορυφή η Κυψέλη!

Υψηλές αποδόσεις αποφέρουν τα ακίνητα στην Αττική, καθώς τα ενοίκια  έχουν εκτοξευθεί στα ύψη, σημειώνοντας άνοδο πολύ μεγαλύτερη από τις αξίες/τιμές. Οι αποδόσεις είναι πολλαπλάσιες σε σχέση με οποιαδήποτε άλλη τοποθέτηση χαμηλού ρίσκου.

Νέο... Ελντοράντο για επενδυτές που επενδύουν σε κατοικίες για να «κυνηγήσουν» εισόδημα από ενοίκια έχει γίνει η άλλοτε υποβαθμισμένη γειτονιά της Κυψέλης, ενώ η μεγάλη άνοδος των τιμών τα τελευταία χρόνια έχει πιέσει τις αποδόσεις ενοικίων σε προνομιακές περιοχές, όπως η Γλυφάδα.

Τα στοιχεία αυτά καταγράφονται σε ανάλυση του διεθνούς μεσιτικού οίκου Astons, ο οποίος καταγράφει μια σημαντική αλλαγή τάσης στην αγορά, με στροφή από τις βραχυχρόνιες στις μακροχρόνιες μισθώσεις.

Η συγκριτική ανάλυση των αποδόσεων ενοικίασης (rental yields) στην αγορά ακινήτων της Αττικής για το 2025 αποκαλύπτει ότι παραδοσιακά «ασφαλή καταφύγια» υψηλού κύρους, όπως το Κολωνάκι ή η Γλυφάδα, προσφέρουν πλέον συμπιεσμένες αποδόσεις. χαμηλότερες από το 4%. Λειτουργούν κυρίως ως οχήματα διατήρησης κεφαλαίου παρά ως πηγές ισχυρού εισοδήματος.

Οι «κυνηγοί» μεγαλύτερων αποδόσεων μετακινούνται σε περιοχές όπου οι τιμές των κατοικιών παραμένουν σχετικά χαμηλές, ενώ έχουν αυξηθεί πολύ τα ενοίκια, με αποτέλεσμα να ανεβαίνουν οι αποδόσεις.

Είναι χαρακτηριστικό ότι οι καλύτερες αποδόσεις ενοικίου, οι οποίες φθάνουν το εντυπωσιακό 5,40%–6,50%, καταγράφονται πλέον στην «ταπεινή» Κυψέλη, ξεπερνώντας περιοχές όπως το Παγκράτι (έως 6,00%) ή το Μαρούσι (5,77%). Η άλλοτε παραμελημένη περιοχή της Κυψέλης αναδεικνύεται σε απόλυτο πρωταγωνιστή.

Καταλύτης γι' αυτήν την αλλαγή είναι η έλευση της νέας Γραμμής 4 του Μετρό, η οποία πυροδοτεί ένα έντονο κύμα gentrification (αναβάθμισης περιοχής).

Σε στενά οικονομικούς όρους, το εκρηκτικό αυτό ποσοστό απόδοσης εξηγείται από μια δομική ανισορροπία της τοπικής αγοράς: η ραγδαία εισροή νέων κατοίκων και επιχειρήσεων ωθεί τα ενοίκια προς τα πάνω με πολύ ταχύτερους ρυθμούς σε σχέση με τις -ακόμα συγκρατημένες- αξίες κτήσης των παλαιών κατοικιών, δημιουργώντας το ιδανικό περιθώριο κέρδους για τους επενδυτές που τοποθετούνται έγκαιρα.

Σύγκριση αποδόσεων σε περιοχές της Αττικής για επενδυτές (2025)

Στροφή στη μακροχρόνια μίσθωση

Η αγορά ενοικίασης κατοικιών στην Αττική, όπως τη βλέπουν οι ξένοι ενδιαφερόμενοι και επενδυτές, υφίσταται μια βαθιά δομική αλλαγή, σημειώνει η Astons: περνά σταδιακά από το μοντέλο της βραχυχρόνιας στη μακροχρόνια μίσθωση.

Καταλύτη για αυτή την εξέλιξη αποτέλεσε η απαγόρευση χρήσης των ακινήτων που εντάσσονται στο πρόγραμμα της Golden Visa για βραχυχρόνια μίσθωση. Ως αποτέλεσμα αυτής της νομοθετικής παρέμβασης, περίπου 15.000 ακίνητα στην Αττική αποσύρθηκαν από την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων έως τις αρχές του 2025, περνώντας πλέον στην κατηγορία της μακροχρόνιας ή μεσοπρόθεσμης ενοικίασης.

Αυτή η μετατόπιση προσφοράς συνέβαλε σε κάποια σταθεροποίηση των τιμών ενοικίασης για τους ντόπιους κατοίκους. Παράλληλα, όμως, άνοιξε τον δρόμο για νέες ευκαιρίες στον τομέα της επαγγελματικής διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων. Σύμφωνα με τα στοιχεία, η μέση αύξηση των τιμών των ενοικίων στην Αττική για το 2024 διαμορφώθηκε στο 7,6%.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η γεωγραφική κατανομή αυτών των αυξήσεων, καθώς η ισχυρότερη άνοδος καταγράφεται σε περιοχές με αναπτυσσόμενες υποδομές. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί ο Πειραιάς, όπου σε ορισμένες συνοικίες η αύξηση των ενοικίων ξεπέρασε το 20%. Αντίστοιχα ισχυρή δυναμική παρατηρήθηκε και στις γειτονιές που βρίσκονται γύρω από το μεγάλο έργο ανάπτυξης του Ελληνικού.

Μπροστά στα νέα δεδομένα, οι ξένοι επενδυτές αναπροσαρμόζουν τη στρατηγική τους και εστιάζουν ολοένα και περισσότερο σε εξειδικευμένες μορφές ακινήτων:

• Φοιτητικές κατοικίες: Περιοχές που βρίσκονται κοντά σε πανεπιστημιακά ιδρύματα, όπως του Ζωγράφου και το Γουδή, καταγράφουν σταθερή ζήτηση και εξασφαλίζουν αποδόσεις της τάξης του 5,0% έως 6,0%.
• Εξυπηρετούμενα διαμερίσματα (BtR): Η μακροχρόνια μίσθωση με υπηρεσίες επαγγελματικής διαχείρισης αρχίζει να καθιερώνεται ως το νέο πρότυπο για τα σύγχρονα οικιστικά συγκροτήματα που αναπτύσσονται σε επιχειρηματικά κέντρα, όπως το Μαρούσι.
• Επιπλωμένα στούντιο για ψηφιακούς νομάδες: Οι περιοχές του κέντρου της Αθήνας, αλλά και παραθαλάσσιοι δήμοι όπως το Παλαιό Φάληρο, συγκεντρώνουν έντονο ενδιαφέρον από ενοικιαστές που αναζητούν στέγαση για διαστήματα έως και εννέα μηνών.